淮安市房地产策划思路之报告.docVIP

淮安策划思路报告 （如何设置图片，位置，具体哪幅图？） 城市概况 地理位置 淮安地处苏北腹地，因位于古淮河之南而得名。全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，西南为皖东丘陵的余脉。京杭大运河贯穿全境，洪泽湖镶嵌其中。南距江苏省省会南京市188公里，东北距亚欧大陆桥桥头堡连云港市135公里。东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及刚刚成立的宿迁市。 淮安交通 淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪 高速，同三高速，宁深高速公路以及新沂到长兴的铁路交汇淮安。全市境内河川交错，水网密布，内河航运的主干线京杭大运河流经于此，淮沭新河、苏北灌溉总渠、淮河入江水道、淮河干流、废黄河等9条河流在境内纵横交错。 人口发展 人口共505万。“三淮一体城镇人口将达到115万。现城镇人口73万，其中清河区人口30万。 城市规划（三淮一体何时启动？意义？对房产带来的影响） “三淮一体”战略启动实施，基础设施建设全面推进。市区淮海南路改造和华兴桥工程竣工通车，人民南路、延安西路、解放东路整治排涝工程建成投用，淮海南路城南接线绿化改造如期完成。淮阴县和淮安市积极策应“三淮一体”战略，加快了城区建设步伐。县城和重点中心镇建设取得新的成效。淮江、沂淮高速公路淮阴段及淮阴、淮安联接线、宁连路淮阴北段高速化改造和市区西绕城公路建成通车，宁宿徐高速公路淮阴段、淮河入江水道金湖大桥等工程进展顺利，运河淮阴、淮安三线船闸开工建设，新长铁路完成淮阴站站房主体工程。220千伏淮安朱桥变、110千伏市区城中变建成投运，农网改造完成全年目标。市区电信大厦和移动通信综合楼完成主体工程。淮河入海水道15公里河道开挖主体工程、215公里河湖圩堤达标建设和30万亩中低产田改造任务顺利完成。 经济结构（经济发展速度及影响） 据统计，全年完成国内生产总值291亿元。其中，第一产业增加值88亿元，第二产业增加值116亿元，第三产业增加值87亿元。人均国内生产总值5751元。经济结构调整积极推进。农业综合生产能力稳定增长，支柱产业和高新技术产业发展加快，经济效益明拉提高，国有企业改革脱困三年 两项任务基本实现。第三产业特别是旅游、教育、信息等增长较快。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例，由上年的33：38：29调整为30.3：40.0：29.7。 而且近年淮安对外经贸日益活跃，己与美国杜邦公司等40个国家和地区的财团或企业建立经贸合作关系，新上了韩国工业园、淮钢集团等一批上亿美元的合资项目。 房产市场概况（现状购买力房价房型） 开发量 城镇住宅建设竣工面积130万平方米。去年交易量323770平方。 房产水平 （1）随着交通枢纽建设的加快，淮阴的津要地位日益突出，商业贸易十分兴旺，现在的淮阴商厦林立、市场棋布、商旅云集，是江淮平原重要的商品集散中心。以汇通市场、昆仑纺织城、建材装饰城为代表的一批上规模、上档次的批发市场，和与农业产业化发展相配套的农副产品交易市场，在苏北乃至全国都有较大的影响。 （2）住房公积金缴存比例增加。原规定的单位和个人缴存由上年度的13%调整到14%，即单位和个人缴存比例分别为7%。 （3）最近推出了五种贷款抵押担保措施。(这内容要删除) a是完善住房产权抵押贷款。 b是单位可为借款人作贷款保证。 c是用有价证券质押贷款。 d是实行住房公积金存款联名担保。 e是购买经济适用房实行按揭贷款。 消费水平 人均月收入600—700元/月 行销现状（图片、具体说明） 目前整个淮安地区开发的个案多是大面积的楼盘，但总体行销水平有限，销售手段单一，而且有个明显的地方是：淮安地区的发展商大多不喜欢做广告。这是相当不正常的。中国的房地产发展到现在自始至终就没有离开过广告。就是做广告，淮安地区的房产商作的也是较为呆板、无渲染力的。 项目概况 本项目优势： 地块规模巨大和项目开发的完整性，设计师可以有充分发挥想像力、创造力的空间对居住区的整体风格、平面布局、细部刻画、建筑外立面设计、产品有机组合、水景布置、景观进行独到的设计，充分展示国内外先进的大型居住区规划设计理念。作为一个全新的项目，我们将本着高起点、高标准、高质量的原则进行规划设计和开发建设，把本项目建设成为一个极具现代特色的、布局合理、设计新颖、各种配套功能齐全的小区。 本项目地理位置较为理想，坐北朝南，正面路口。属于市中心地段，交通便捷，配套齐全。但是，在同一区域中资源共享，这并非我们的主打优势。 发展商的信誉和实力，产品品质有保障。这对客户有一定影响，但这并非决定因素。 与当地政府关系良好。 (这内容要删除) 本项目区域形象良好,已在市民心