2010年6月聊城商业市场调研报告下.docVIP

F.各层商户调查分析： 本商城主要采用“精品店”运营模式，主要针对客户为年轻消费层，产品档次属中低档。 一层： 通过对一层店铺的面积、日租金分析可见，一层各户型比例较为均匀，日租金集中在5-6元之间，占到了总数的86%。 二层： 通过对二层店铺的面积、日租金分析可见，二层主力户型为15-20平米的小铺位，日租金集中在5-5.5元之间，占到了总数的61% 三层： 通过对三层店铺的面积、日租金分析可见，三层主力户型为25-30平米的小铺位，日租金较之一二层有较大降幅，主要集中在2-2.5元之间，占总比例的62% 四层： 通过对四层店铺的面积、日租金分析可见，四层主要由游艺厅、台球、网吧分割了大部分面积，餐饮主力户型为8-16平米，日租金以3-3.3元为主要区间，占总比例的59% 新东方广场临街底商 通过对临街店铺的面积、日租金分析可见，底商店铺多为大户型，主要为餐饮和品牌服装，日租金8-10元为主要区间，价格也是柳园路临街商铺最高。 水城中街 水城中街西起柳园北路，东至花园北路，主要集中了美容美发、餐饮、小商品、KTV、网吧等，其租金分布较为均匀，主要集中在0.8-2元/㎡/天 该街目前经营状况较差，30%左右店主有意转让店铺，人气不旺。该项目在设计之初存在一定缺陷： 其一、单体商铺面积过小。此商业街商铺大多以100—200平方米商铺为主，一二层垂直分割。此类户型较为适合批发类商户经营，但其经营环境较差，对项目整体形象有一定影响。户型设计的缺陷，使得该街没有大型主力店进驻，不能有效地吸引人气。 其二、规模过于狭长，虽然分为数段经营，但由于建筑风格单调，且业态划分不够合理，使得购物行为略显疲惫。 其三、机动车。从该街现在路面装修来看，设计之初应该是步行商业街，但目前机动车也被允许在其间穿行，不时鸣笛对行人加以警示，加之路面狭窄，使得步行消费者备感危险。 核心商圈总结分析： 消费基础坚实，区域优势明显。 由于核心商圈的独特商业地位，其长期经营形成之商业氛围优势、消费认知、偏好优势及区域自身之总体规模、品牌、档次等优势及诸多外部资源优势（交通、区域发展等）将对其商业影响范围内甚至外来消费者产生极大的消费惯性，核心商圈将长期成为聊城市民消费购物的首选，并对此区域产生一定程度的消费依赖，此种坚实的消费基础将保证核心商圈之商业物业长期、稳定的高效经营。对于本项目而言，在地理位置上距离核心商圈不远，但又相对独立，故对核心商圈商业氛围的延展利用并实现自我经营特色的同时，早期进行全方位推广工作尤为重要，此举将成为提升物业形象、提高公众认知度、增加物业成功运作的有效途径。 物业经营方式落后，大型商业功能不完善。 核心商圈内如五星百货、百货大楼等均为大型零售百货物业，较之现代商业物业之发展趋势，此部分物业在经营理念、消费模式等方面相对落后，此缺陷将极大的制约区域内物业在未来激烈市场竞争中维持其优势地位；同时，受百货业态限制，商业物业内餐饮、娱乐、休闲功能相对贫乏，娱乐休闲仅限于少数的几家KTV、网吧，不能全面满足消费者新型、现代的消费要求。 铁塔商圈 铁塔商圈主要以女人街和铁塔商城为主，其他各商家相辅而成。 铁塔商城 铁塔商城位于聊城老城区的商业中心，商品档次较低，主要经营服装、鞋袜及小饰品，主要针对周边县农村批发，以及聊城中低端人群零售为主，市场内摊位密度较大，环境脏乱，但人流较大，生意红火。 一层： 通过对铁塔商城一层店铺的面积、日租金分析可见，一层均为小面积的铺位，主力户型在8-10平米，日租金以1.5-2.5元为主要区间，占总比例的57%。 二层： 通过对铁塔商城二层店铺的面积、日租金分析可见，二层均为小面积的铺位，主力户型在8-10平米，日租金以1.5-2.5元为主要区间，占总比例的51%。与一层情况相近。 铁塔商城客群购买力比例 我司通过调查发现在个人购买的客群中18-23岁的年青人占到53%，且多数为在校生，这类人群收入不高，但对于服装饰品需求非常庞大， 女人街 女人街本名前许街，西起健康路，东至柳园南路，并与旺路育新街隔路向望。从东到西有1000米左右，路宽只有五六米。 女人街经营业态主要以服装、家居饰品、餐饮、化妆品为主，业态布局较为混乱，商品档次定位为中低端，受到核心商圈的冲击和影响，目前女人街转让店铺者较多，整体经营状况不佳。 铁塔商圈总结分析： 人气旺盛，优劣互补 聊城一直以来把农业作为城市发展的重点，所以商贸一直处于自由散落的状态，带有明显的计划经济的烙印。在过去的自然发展过程中，逐步形成了以老城区铁塔为中心的批发商圈铁塔商圈系自发形成的，周围环境较差，市场配套设施欠缺，各方面硬件设施已成为各市场继续发展壮大的阻碍。再加上市政府规范市场秩序、促进聊城由农业大市向旅游、商贸城市转变的城市经营方针的确定，以及香江光彩大