2008年南昌市力邦项目定位报告与营销.docVIP

力邦项目定位报告与营销推广策略 目录 一、市场分析 1 1、2008年1-4月土地市场分析 1 2、南昌市房地产交易量分析 4 3、区域市场分析 5 二、项目定位 8 1、SWOT分析 8 2、产品定位 10 3、客户定位 11 4、价格定位 14 三、产品建议 15 1、案名与LOGO建议 15 2、户型建议 15 3、物业建议 16 四、营销推广 17 1、时间计划 17 2、媒体规划 21 3、价格体系 24 4、价格制定与控制 26 5、促销策略 28 6、接待中心安排与销售道具 29 五、工作计划 30 一、市场分析 1、2008年1-4月土地市场分析 1、1总体交易数据 2008年1-4月南昌市区成功挂牌出让土地30幅，交易面积达2107亩；拍卖地块5幅，交易面积115亩。其中，住宅用地2幅，交易面积64亩；商住用地5幅，交易面积417亩；商业、办公用地18幅，交易面积509亩；工业用地7幅，交易面积842亩；其他用地3幅，交易面积388亩。 地块土地性质分类表： 土地性质 住宅 商住 商业、办公 工业 其他 合计 数量(幅) 2 5 18 7 3 35 面积(亩) 64.302 417.113 509.6963 842.12 388.811 2222.0423 面积比例 2.89% 18.77% 22.94% 37.90% 17.50% 100.00% 从以上数据我们可以看到，2008年1-4月南昌市区成交的地块中，商业、办公用地占有绝对的比重；住宅和商住用地合计481，在全年出让土地面积中所占比例为21.66%，相对比较有限。 1、2地块所处区域 2008年1-4月南昌市区成交的工业用地主要位于高新技术开发区和昌北经济技术开发区。 对于住宅、商业和办公等用地，分布区域如下： 住宅、商业和办公地块区域分类表： 区域 西湖 东湖 青山湖 青云谱 红谷滩 湾里 昌北经济 桑海0 2 6 2 13 2 1 0 26 面积(亩) 0 100.349 289.66 50.811 708.8593 36.3 65.48 0 1251.4593 面积比例 0% 8% 23% 4% 57% 3% 5% 0% 100% 从以上数据我们可以看到，出让住宅和商业地块数量最多的是红谷滩区和青山湖区，而出让地块总面积最大的区域也是红谷滩区和青山湖区。 1、3地块面积 从2008年1-4月出让的单幅地块面积上看，工业用地单幅地块的面积较大，但较去年有变小趋势；而住宅、商业和办公等用地的单幅地块面积普遍都比较小，多数在50亩以内，划分面积如下： 住宅、商业和办公地块面积段划分表： 面积段(亩) 20 20-50 50-80 80-100 100-150 150-200 200 合计 数量(幅) 14 4 3 1 0 2 1 26 面积(亩) 150.2153 137.539 216.154 87.669 0 354.534 260.348 1251.4593 面积比例 8% 8% 21% 4% 6% 25% 29% 100% 从以上数据我们可以看到，出让的地块数量以20亩以内的小面积地块为主，大面积地块也不多，200亩以上地块只有1幅。 1、4地块价格 从单幅地块的成交单价上看，工业用地由于所处位置都比较偏，且得到政府的扶持，价格多数在25万元/亩左右；对于住宅、商业和办公等用地，成交单价情况如下： 住宅、商业和办公地块成交单价段划分表： 价格段(万元/亩) 50 50-100 100-150 150-200 200-300 300-500 500 合计 数量(幅) 0 4 6 4 6 4 2 26 所占比例 0% 15% 23% 15% 23% 15% 8% 100% 从以上数据可以看到，成交单价在100-150万元/亩和200-300万元/亩的地块数量最多，在50-500万元/亩之间均匀分布。处于市中心东湖区阳明路的两个地块是仅有的两幅单价在500万元/亩以上成交的地块，分别由江西欧亚美房地产开发有限公司、南昌欧亚美置业有限公司以550万元/亩和江西省投资房地产开发有限责任公司以750万元/亩拍下。 1、5综合分析 从以上的分析，我们可以看到： 1、2008年1-4月南昌市区土地出让总面积（2222亩）要小于2007年1-4月南昌市区（6660亩），但是也可以看到2007年工业用地占有绝对的比重（5414亩），其中出让的住宅类用地（1251亩）要略大于2006年出让的住宅类用地（1101亩）。 2、2008年1-4月南昌市区土地出让的住宅、商业等用地中，红谷滩区和青山湖区出让的地块数量最多，老城区的土地供应已是捉襟见肘。 3、从单幅地块的面积来看，20亩以内的住宅、商业性质小地块数量较多。 4、从单幅地块的成交