政策因素与中国房地产市场发展路径——政府、开发商、消费者三方博弈分析.pdfVIP

第3O卷第4期 财经研究 2004年4月 Journal of Finance and Economics Vo1．3O No．4 ADr．2004 政策因素与中国房地产市场发展路径 — — 政府、开发商、消费者三方博弈分析 杨建荣，孙斌艺 (华东师范大学商学院，上海200062) 摘 要：中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨同时并存的非均衡状态， 中国房地产市场的专业效应和政策效应由于中国房地产业起步阶段的不成熟性而表现得 更加突出。文章利用博弈工具，就加入政府的三方博弈体系建立了供给和需求层面的两 大不完全信息动态博弈模型，提出了房产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费预期不足 的结构性矛盾是房地产市场结构失衡的内在原因，从而阐明了政策因素已经并正在决定 着中国房地产市场的基本走向。最后文章还对评价政策效应和调整房地产政策以重归理 性繁荣的道路提出了建议。 关键词：房地产市场；政策效应；不完全信息动态博弈；精炼贝叶斯均衡 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：1001—9952(2004)04—0130—10 一 、 问题的提出：中国房地产市场的非均衡状态 对当前中国房地产市场整体发展态势，从学术界到实业界看法各不相同， 但必须面对的一个基本事实是：中国房地产市场总体正处在供求非均衡状态 当中，即房地产需求的增长低于供给的增长，从而整体房地产市场处于供给过 剩状态。产生这种状态的原因可以从现实和预期两个方面来分析：在现实层 面上．中国的住宅价格收人比始终居高不下是导致房地产需求能力不足的关 键原因。尽管目前对于房价收入比的概念、计算方法、评判标准等存在颇多争 论O，但现行房价在很多城市超出了消费者能力的承受范围，而且仍呈不断上 涨的趋势已是不争的事实．不断上涨的房价必然而且已经遏制了大量的有效 需求。在预期层面上，当前消费者对未来收入水平的预期不确定，社会保障机 制不健全也加剧了消费者“谨慎消费”的心理定势；同时，由于住宅空置率居高 不下、各地“安居工程”的推广、加入wTO后市场运作与监管更加规范等原 因，消费者也在预期住房的整体价格水平相对于收入水平应该是呈下降趋势。 收稿日期：2004—01-08 作者简介：杨建荣(1978--)．男，江苏盐城人．华东师范大学商学院硕士生； 孙斌艺(1969--)．男．L『J西朔州人．华东师范大学商学院副教授。 · 130 · 杨建荣、孙斌艺：政策因素与中国房地产市场发展路径 而开发商则恰恰相反，普遍的乐观预期充斥房地产界，支持其乐观预期的因素 主要有人们收人水平的不断提高、中国庞大的人口基数短期不可能改变、房地 产市场利润仍有较大的缓冲空间等。持续上涨的国房景气指数即使是在受到 2003年第2季度“非典”疫情的冲击后仍然重振雄风，就是这种乐观心理预期 的典型反映。 市场经济的一条铁律是：供大于求应当导致商品价格的下跌，但是中国房 地产市场恰恰是房地产整体供给过剩与房地产价格持续上涨同时并存。有研 究者将这种现象归纳为中国房地产市场中的“经济学悖论”(杜莉、姚毓春， 2002)。房地产价格违背供求实际不断上涨何以能够产生、持续并在一定时间 内保持下去?本文试图建立不完全信息的动态博弈模型，以解释消费者的双 重信息弱势地位和政策因素的决定作用，从而提出房地产市场走出结构失衡 的发展格局，重归理性繁荣道路的政策建议。 二、博弈模型与房地产市场 房地产价格形成机制是房地产市场参与者共同博弈的必然结果。房地产 市场与其他市场相比有很大的特殊性，这种特殊性是由房地产价值构成、政策 角色与作用、供求双方预期心理影响等因素共同造成的。房地产市场价值形 成过程所表现出的特征之一是，房价是由市场供求关系共同决定而不是由成 本决定的。因此，预期就成为房价涨跌的主要推动力之～。实证研究表明：国 外的房地产市场上没有形成较为明显和稳定的理性预期格局(Clayton， 1997)，这对于分析房地产市场中供求双方之间的价格博弈