2011郑州写字楼、商业年报.pptVIP

* 第一部分、写字楼市场分析 数据来源：郑州市房管局 办公用房市场分析 办公用房供求分析 月度供求走势 2010年，郑州市办公用房月均新增供应量为6.53万㎡，供应量较去年大幅提升，月度起伏较大，年头和年尾出现两个月零新增供应的局面，整体市场受个案的影响较大。 月均成交量7.26万㎡ ，2010年1月出现成交高峰，自4月份开始写字楼市场成交量开始上扬，而后持续高位运行。 供求比受到供应量起伏的影响，月度波动较大。 数据来源：郑州市房管局 办公用房市场分析 办公用房供求分析 各区域供求状况 2010年新增供应量、成交量最大的区域依旧是郑东新区，其供应量占全市的69.96%，成交量占80.85%，尽管CBD区域的金融用地开发殆尽，但随着新东站区域的开发建设，该区域仍是全市写字楼供销的主力。金水区受到开工量的影响，本年度办公用房新增供应、成交量居全市第二；该区域城中村改造过程中，大力发展楼宇经济，未来仍将保持较大的市场份量。二七区、中原区、管城区、惠济区无论是供应还是销售，市场份量极小，预计未来绝对量将会有所增长，但其对市场的影响力仍然较小。 数据来源：郑州市房管局 办公用房市场分析 办公用房供求分析 历年成交价格走势 2010年郑州市办公用房成交均价为8541元/㎡，同比上涨62.5%，涨幅较大，创历史新高。随着房地产调控政策的调整，办公用房依旧倍受市场追捧，2011年上半年有可能延续价量齐升。 数据来源：郑州市房管局 办公用房市场分析 办公用房供求分析 月度成交价格走势 2010年郑州市办公用房成交均价整体保持了上涨趋势。但第一季度受延续09年价格走势，均价较低，第二季度成交均价快速上涨；第三季度、第四季度价格保持在高位运行。 数据来源：郑州市房管局 办公用房市场分析 办公用房供求分析 各区域价格比较 2010年郑州市办公用房成交均价最高的区域是金水区，为8787元/㎡，同比涨幅达到了41.95%；其次为郑东新区的8670元/㎡；其他区域办公用房的成交均价较低，其物业多表现为商业改住宅的形式，且其成交量极小，对市场的影响甚微。 办公市场 2010年4月至2011年4月郑州市办公物业供求走势图 4月，办公物业新增预售量为20.6万平方米，环比上涨80.93%，同比上涨34.68%； 4月，办公物业成交量为16.39万平方米，环比上涨155.97%，同比增长107.96%； 4月，办公物业成交均价为12584元/平方米，环比下降8.52%，同比增长89%； 在政策调控下，一度淹没在市场热潮中的办公物业，因不受政策限制、投资回报率高，成为开发商和投资者的“新贵”。开发商看好时机加快推盘节奏，并加大了推售量，使得近几个月办公物业的供应量持续猛增，本月办公物业新增供应量20.6万平方米，环比增长较多。 与住宅受冷形成显明对比，办公物业则受到市场追捧，近几个月办公用房成交量是持续向上攀升，尤其是本月，全市办公用房累计成交16.39万平方米，环比上涨155.97%，创近年来的历史新高。从区域成交量来看，郑东新区以7.36万平方米的成交量位居第一，区域内千玺广场、行署国际广场等项目均在本月集中备案；中原区以5.01万平方米的成交量位居第二，区域内万达广场等项目在本月开盘销售；金水区以2.3万平方米的成交量位于第三位，区域内升龙凤凰城、蓝堡湾等项目均有一定的成交量；管城区以1.66万平方米的成交量位于第四位，二七区成交量仅有0.06万平方米，惠济区无成交。 4月，全市办公用房的销售均价为12584元/平方米，环比有所下降，降幅为8.52%，但仍保持在高位运行。从区域成交均价来看，郑东新区成交价格最高达18032元/平米，区域内千玺广场、行署国际广场两个高端办公物业项目，拉升了整个区域的成交均价；其次是金水区成交价格达11028元/平米；其他几个区域的成交均价均在10000元/平米以下。 第二部分、商业用房市场分析 数据来源：郑州市房管局 商业用房市场分析 商业用房供求分析 历年供求走势 2010年，郑州市商业用房新增供应量为83.56万㎡，同比增涨62.13%，结束了连续两年的下降势头。 全年成交量83.84万㎡ ，同比下降11.16%。 全年供求比为1：1。从近5年的情况来看，商业用房市场整体仍然处于供过于求状态，未来的商业物业开发需要在选址、定位及运行模式上狠下功夫。 数据来源：郑州市房管局 商业用房市场分析 商业用房供求分析 月度供求走势 2010年，郑州市商业用房月均新增供应量为6.96万㎡，月度起伏较大，5月、9月