2011年上海宝华北岸计划郡墅营销策略方案下.pptVIP

什么可以实现三代同堂又互不干扰，享受天伦又有隐私空间？ 唯别墅 什么可以让你实现别墅生活的各个功能，给孩子一个观星阁楼，给母亲一片私家花园，然而付出的只是公寓的代价？ 唯玲珑墅 ;2011上半年占据别墅销售面积一半以上 这是一种属于对于开启辉煌生活第一步的适合居所。 这是对于别墅生活无限向往的你进入大庭院落的唯一机会。 这是一种新的生活形态，这是一种专属于未来领袖的生活方式------玲珑墅;3 弱化目标客户对于价格的敏感，强化产品品质概念 ;客户重读;年龄：30—55岁为主的月浦成功人士 地域：他们可能是当地私企老板，可能是大型企业高管。他们长期居住月浦，可能有较重的三代同堂理念。 置业特征：改善置业，已经拥有公寓或者其他住宅;年龄：25—38岁为主的别墅追求者 地域：他们可能在闸北、宝山等上海北部区域工作或者对居住北上海无抗性客户，对于别墅生活有执著信仰，然而又缺乏购置高端物业的实力。 置业特征：购置别墅作为第一居所，总价有控制。;关键词：第一居所 年轻未来领袖 当地成功人士 总价敏感 别墅信仰;所以本案的出路在于： 给予这些人选择本案的理由 1.他们需要对于别墅生活有向往 2.他们需要认可本案作为他们别墅生活的起点要求 莫里斯红屋+自然水系环绕+完整别墅功能+低总价+高附赠+宝华品质= 唯有宝华·北岸郡墅 ;购房者进入别墅生活不再是奢望 是一次对自己身份地位的证明， 是一次进入别墅社交圈的机会， 是一种越来越稀少高价值低投入资源。 给予顾客充分的别墅生活想象空间，并以低总价刺激客户神经。;北岸郡庭：现在是相对的，未来才是绝对的。 -----M1盛桥站;北岸郡庭：距离是相对的，享受才是绝对的。 ----品质莫里斯红屋;北岸郡庭：大小是相对的，舒适才是绝对的。 ----满足别墅信仰，人生新高度; 营销执行;营销执行;●项目愿景●销售总策略●销售总进度●价格总策略●分期策略及阶段计划;别墅生活起航地 月浦品质别墅区;“新、点、快”的操盘策略实现： 新——创新的推广策略，取得最佳的推广效果，迅速引起市场关注度，积累一定客户。 点——在月浦当地以及北上海重点区域进行点式爆破，在区域范围内集中影响客户。 快——利用集中投入市场的热度，优化产品销售，创造最大利润。;开盘当日 ------完成销售20% 开盘后1个月-------完成销售40% 开盘后3个月------完成销售60% 开盘后10个月-----完成销售任务; 因为本案别墅项目体量不足三万方，所以整个项目需统一领取预售证，并且于10日内全部推出入市。 但是可以通过对于销售优惠的控制，达到分批销售的目的。对于首批出售房源给予最大优惠，保留房源则不予优惠，同时案场着重推荐首批房源。通过这种方式防止出现部分房源滞销等问题，也有利于达到利润最大化。;高价开盘，大幅优惠，逐步缩小优惠;销售准备期：2011.9.01~开盘日;销售蓄水期：2011.10.1~2011.11.20;具体销售工作落实： （1）所有销售人员就案场管理制度、客户接待流程、房地产基础知识、项目基本概念、玲珑墅产品特点、销售说辞等进行系统的培训和考核，建立起案场规范的管理体系和销售考核机制 （2）根据客户接待和蓄水情况调整项目价格系数表和一房一价表，制定出具体的销售政策及优惠政策。 （3）销售物料准备：楼盘模型（已完成），分户模型（有条件可制作）等；项目相关法律证书复印件、来人来电客户登记表、答客问及销售说辞、项目定购意向书及护照的制作 本阶段甲方配合工作： （1）项目工程工作：确定项目工程进度、预售证取得时间、 （2）销售配合工作：交房日期/办证日期确定 ; 护照发放应当最大化，向尽量多的客户发行护照，以此作为维系客户关系的重要手段，并最终促成其完成成交。护照发放应当尽可能降低要求，并为客户提供必要方便。 VIP卡作为顺利开盘的基础，直接影响整个楼盘的销售。应当采用逼定等合理手段，让有购房能力的客户购买VIP资格，并最终促成成交。;销售工作落实: 销售人员对于全市的小面积别墅完成市调工作，对于主要竞争楼盘绿地1860等有比较明确的了解。 对于整个楼盘的价格和房型应当有足够了解，并且对前阶段客户接待反馈信息进行归纳总结。 开盘方案的拟定、确认及现场培训 合作银行的确认 本阶段甲方配合工作： 售楼处甲方人员驻场 获取预售许可证 内部客户名单提交确定;开盘强销期：开盘一个月 强销期目标： 40%去化 ;销售工作落实： 1、开盘前所有客户的邀约工作，包括购卡的客户及未购卡的客户； 2、最终确定本次开盘销售优惠； 3、完成所有销售???员的现场开盘培训，并做好实战演习； 4、现场购房的客户进行跟踪回访；