重庆市房地产市场doc.doc

2011年重庆市房地产开发投资突破2000亿元 2011年年末，房地产市场宏观调控政策效果初步显现，重庆市房地产市场建设投资与市场销售等各项增速均呈现逐步放缓趋势，市场理性回归态势较为明显，各类保障性安居工程建设均超额提前完成全年计划，以实现“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”为目标的调控政策，一个多层次的综合性房地产市场体系正在形成。 一、房地产开发市场情况 （一）开发投资突破2000亿元，增速放缓 2011年全市房地产开发企业完成投资突破2000亿元大关，达2015.09亿元，同比增长24.4%。较一季度回落19.0个百分点，较上半年回落10.6个百分点，较前三季度回落9.5个百分点，开发投资增速呈现出不断放缓的发展趋势，较近十年全市房地产开发投资平均增速27.8%略低3.4个百分点。 （二）施工建设速度回落， 2011年，重庆市施工、新开工面积增速均呈现不同程度的回落态势。商品房施工面积20397.24万平方米，增长19.0%，较前三季度分别回落20.5、11.4和7.5个百分点，其中商品住宅施工面积15923.84万平方米，增长15.9%；商品房新开工面积6824.36万平方米，增长8.1%，较前三季度分别回落76.1、20.4和11.0个百分点，其中商品住宅新开工面积5214.42万平方米，同比下降1.0%；商品房竣工面积3424.33万平方米，同比增长30.4%，其中商品住宅竣工面积2826.78万平方米，增长29.7%。 （三）“一圈”增长依然平稳，“两翼”增速有所放缓 分区域来看，2011年“一小时经济圈”完成开发投资1792.69亿元，同比增长23.2%,较全市增速低1.2个百分点，其中主城九区完成投资1347.19亿元，增长21.2%。“两翼”房地产开发投资增速仍高于全市平均水平，但较2010年有所放缓。“渝东北翼”开发投资完成额146.88亿元，增长37.8%，较上年增速回落3.3个百分点，“渝东南翼”完成投资75.52亿元，增长28.6%，较上年增速回落56.2个百分点。 二、房地产开发资金保障情况 （一）到位资金增速不断回落 2011年，全市房地产开发累计到位资金4433.28亿元，同比增长28.9%，较前三季度回落7.7个百分点，较上半年回落14.7个百分点。其中上年末结余资金1137.59亿元，增长96.2%；本年到位资金3295.69亿元，增长15.3%，较前三季度回落11.5个百分点，较上半年回落13.8个百分点。作为房地产开发企业主要资金支持的本年到位资金增速较全市开发投资增速低9.1个百分点，资金收紧趋势正在显现。 （二）资金结构预警信号凸现 首先是房地产开发企业“吃老本”现象显现。今年以来，宏观调控政策效果日渐显著，当年到位资金所占比重不断萎缩。2009年全市房地产开发企业当年到位资金与上年末结余资金占比结构为84:16,2010年为83:17，而到2011年则为74:26，开发企业对上年末结余资金的依赖明显提高。 其次是2008年金融危机之后个人按揭贷款再现负增长。宏观货币政策与购房信贷政策作用明显，2011年，全市房地产开发企业个人按揭贷款497.08亿元，同比下降1.7%，是2008年金融危机年份呈现负增长态势之后的首次下降，2009年与2010年该项资金来源分别增长125.7%和47.9%。 最后是开发贷款增速不断回落，结构变化。2011年全市房地产开发企业国内贷款695.08亿元，同比增长18.9%，较前三季度回落3.3个百分点，较上半年回落5.3个百分点。其中，银行贷款536.96亿元，增长7.0%，占比77.3%，较2010年下降8.6个百分点，非银行金融机构贷款158.12亿元，增长90.7%，占比22.7%。开发企业国内贷款来源向非银行金融机构流转，该现象虽然从一定程度上显示出如今房地产企业融资渠道有所拓宽，但类似现象在近几年内仅于受宏观调控与金融风暴双重打击的2008年下半年曾经出现，资金链紧绷的市场预期初步显现。 三、商品房销售市场情况 （一）总体趋势更趋理性 商品房销售市场理性回归趋势更为突出。全市商品房年度销售面积自2009年突破4000万平方米大关以来，近两年均呈现出平稳小幅增长态势，2010年全市商品房销售面积4314.39万平方米，较上年增长7.8%，2011年实现销售面积4533.50万平方米，较上年增长5.1%。连续两年增速均维持在个位数水平，且不断放缓的趋势表明，全市商品房销售市场更趋理性。 （二）社会经济发展态势催生市场两大新的增长点 从商品房销售市场房屋类型分组情况来看，2011年全市商品住宅销售面积4063.42万平方米，同比增长1.9%，仍为市场销售中的主导产品，但增速较低，较2009年回落39.3个百分点，较2010年回落3.8个百