2004年南京新街口地产商业调查报告.docVIP

前????言 本次对南京市房地产市场进行的实态调研，主要从南京房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解南京高档住宅、小户型公寓、写字楼、商业等房地产项目发展状况和趋势，并进行了实地考察。 一、调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合南京楼市整体操作水平、商业发展状况及其对楼市的影响，研判并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。 二、调研时间2004年6月8日～6月25日 三、调研人员瑞尔特房地产顾问机构江苏分公司。四、信息来源主要来自于南京市建委、南京市房地产管理局、南京国土资源局、南京市规划局、南京管辖县城的相关行政部门等政府部门；南京市房地产开发公司、南京房地产评估事务所等专业公司；扬子晚报、南京日报、现代晚报、南京房地产相关网站、南京市年鉴等媒体，以及区域市场多个竞争楼盘。 五、调研区域南京市区，重点了解新街口片区。 六、调研对象同类可比性住宅楼房、商城及临街店铺、政府部门、房地产开发商、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。 七、调研内容1、南京房地产市场、商业发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、项目消费者市场调查4、项目地块状况 八、样本容量重点竞争楼盘与潜在竞争楼盘20余个、政府官员10余人、销售人员10余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近300余人。 九、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。 ?第一章????项目概况?第一节 项目基本情况一、项目概况二、项目经济技术指标三、项目开发现状第二节?项目区域经济概况一、南京房地产市场概况1、南京房地产供求状况分析2、南京房地产市场特点3、目前南京房地产市场需求特点4、南京各板块简述二、南京宏观经济发展状况及前景预测分析 第二章???南京房地产市场宏观调查分析?一、南京三类房地产物业市场特点二、三类物业总需求与总供给分析三、三类物业市场竞争态势分析四、三类物业市场价格趋势分析五、项目所在片区开发态势 第三章???南京房地产竞争状况分析第一节 南京市片区竞争楼盘分析一、竞争楼盘状况与分析 第四章???南京消费者调查分析第一节?消费者住房需求调查概述一、消费者调查的目的二、项目调查方式第二节 高端住宅消费群体调查分析一、消费者基础资料二、对高端住宅的需求分析第三节 商务楼消费群体调查分析一、调查说明二、商务楼消费群体调查分析 第五章???南京新街口商区商业市调报告第一节?前?言一、调研目的二、调研区域三、重点调研对象第二节 新街口商区商业业态构成与分析一、新街口商圈主要商业布局二、新街口片区商业业态构成及分析三、新街口区域商业特征及发展趋势分析第三节 新街口片区商业业种分析一、品牌服装类二、珠宝名表类三、精品配饰类四、文化体育类五、民俗工艺类六、休闲餐饮业七、家居家饰类八、美容美发类九、洗浴休闲类第四节 新街口商业地产开发经营模式分析一、新街口商业地产现有开发经营模式二、商业地产开发经营模式特点剖析 第六章??项目地块调查与分析第一节??项目的土地价值第二节??项目SWOT分析一、项目优势分析二、项目劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁点分析 该项目地处南京市玄武区，北临长江路，西临洪武南路，南依中山东路为界，东侧与市九中及中山东路体校相邻。距新街口商业中心区约500米，地理位置十分优越。地块规划总用地87.55亩，出让面积68.03亩；项目占地面积约46000㎡，建筑面积约25万㎡；为商业、商务、住宅三位一体的综合性房地产项目。 二、项目经济技术指标总用地面积46644.6平方米，总建筑面积253743平方米（其中一，二期建筑面积为203706平方米，地面以上面积为145826平方米，地面以下面积为57880平方米），建筑基底面积13590平方米；绿化面积14366.5平方米，绿化率30.8％；住宅容积率为3，商业办公容积率为5；建筑密度28.5％；?机动车位1029（其中一、二期为652辆），非机动车位7100辆（其中一、二期为4300辆）。 三、项目开发现状该项目共分为三期，一、二期先行建设，三期后续开发。目前土地已经基本完成拆迁任务，现阶段主要进行项目开发前期的准备工作。? 第二节?项目区域经济概况一、南京房地产市场概况南京作为江苏省省会、长江三角洲重点发展城市，南京的地理位置和人文文化，外来人口、大量的留宁发展的大学生等等一些条件和机会，导致城市发展进度加