2005年贵阳四季家园二期芳满庭园营销策划报告.doc

芳满庭园 营销策划报告 发展商：贵阳广信房地产开发有限公司 统筹策划：广东新平立策划销售有限公司 2005.2.28 目 录 第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析 6 1.1、贵阳房地产发展状况简述 6 1.2、2004年贵阳房地产楼市分析 6 1.3、2004年贵阳地产特征 13 1.4、贵阳市电梯洋房的市场状况 14 1.5、2005年贵阳房地产发展特征预测。 15 1.6、2004年贵阳市房地产热点片区介绍 16 1.7、云岩区近期规划发展利好分析 17 1.8、可比项目调查 17 1.9、现阶段市场典型案例分析 18 第二章、项目分析 21 2.1、项目概况和四至分析 21 2.2、项目的经济技术指标 21 2.3、项目可借用资源 21 2.4、项目周边配套 22 2.5、项目设计简析： 23 2.6、项目的SWOT分析 23 第三章、项目定位 26 3.1、项目定位的分析与明确 26 3.2、项目的形象定位 27 3.3、目标市场及消费群体定位 28 3.4、项目主题提炼建议 30 3.5、项目命名建议 30 3.6、产品设计调整建议 31 3.6.1、智能化建议 31 3.6.2、物业管理建议 33 3.6.3、园林绿化建议 34 3.6.4、装修标准建议 35 第四章、项目包装 38 4.1、包装总纲 38 4.2、基础系统设计 38 4.3、应用系统设计 39 4.3.1、营销通路包装 39 、通路组织 39 、地盘包装 39 、销售氛围包装 40 4.3.2、现场营销中心 41 4.3.3、售楼处导示、展板系列 43 4.3.4、标准示范层 43 4.3.5、园林及停车场 45 4.3.6、软性销售包装 46 4.4、形象宣传包装 46 4.4.1、办公事务系统 46 4.4.2、宣传物料 47 第五章、销售策略 49 5.1、销售总体策略 49 5.2、入市时机及销售前提 50 5.2.1、入市时机的选择 50 5.2.2、内部认购前提条件 52 5.2.3、正式开盘销售前提条件 52 5.3、销售阶段目标及进度安排 53 5.3.1、销售理念 53 5.3.2、销售阶段工作安排 54 5.4、销售前期准备工作 55 5.5．、销售控制 58 5.6、销售渠道建议 58 5.6.1、目标消费群体组合计划 58 5.6.2、销售组织形式： 59 5.6.3、放号方式、解筹方案 59 5.6.4、现场管理与控制 60 5.7、项目核心卖点梳理： 60 第六章、价格执行 63 6.1、总体策略 63 6.2、定价原则及价格控制 63 6.3、付款方式及折扣控制 69 6.4、价格控制 71 6.5、回款计划 72 6.6、价格走势及调整策略 73 6.7、促销策略 74 第七章、推广策略 75 7.1、总体策略 75 7.2、广告目标 76 7.3、广告策略 77 7.3.1、广告主题 77 7.3.2、广告风格： 77 7.3.3、广告诉求及创意表现 78 7.4、促销活动 80 7.5、媒介组合策略 81 7.5.1媒体总策略为： 81 7.5.2广告组合策略为： 82 7.6、阶段安排 84 7.6.1、形象导入期 84 7.6.2、强化刺激期 85 7.6.3、持续延展期 85 7.6.4、再度强化期： 86 7.7、费用预估 88 7.8、广告实施分析 90 7.9、广告预算 92 7.10、投放阶段及规模 92 第八章、结束语 93 附件一 ：媒体投放计划 94 附件二、广告投放总费用 95 附件三：营销大事件 96 附件四、销售前期准备 100 第一章：贵阳房地产市场发展状况及市场分析 1.1、贵阳房地产发展状况简述 贵阳市房地产的发展经历了2个阶段，97年到2002年是房地产的成长阶段，房地产产品单一，发展商实力不强，房价处于相对低位，购买力较弱，三级市场处于起步阶段，第二阶段，2003年开始是发展阶段，发展商实力增长较快，房价涨幅较快，三级市场发展迅速，消费意识较强，从国内房地产市场发展的三个阶段来看，贵阳市的房地产发展水平，大约处于第二个阶段与第三个阶段的过渡期间，是第二代商品住宅向第三代商品住宅发展的阶段。 1.2、2004年贵阳房地产楼市分析 ★?土地出让547.51万平方米?同比增长81.96％ 2004年全市土地出让总面积为547.51万平方米，同比增长81.96％。为近年来土地出让面积最多的一年，其中南明区、云岩区土地出让面积418.57万平方米，占全市土地出让面积的76.45％。2004年由于我市房地产态势持续向好，房地产投资开发热情不断高涨，加上土地招、拍、挂制度的推行，使土地市场进一步走向公开化、透明化，因此土地市场显得十分活跃，交易面积继续保持快速增长。去年我市