2006年上海奉贤南桥住宅项目调研报告.docVIP

一、全市商品房市场分析 1、价量走势 2005年上海住宅市场受宏观调控影响严重，住宅成交价格出现大幅波动；其中年中与年末受大批动迁配套房入市成交影响，出现两次均价低谷，尤其到05年12月住宅成交均价被稀释至仅6250元／平方米。2006年1月份，05年末的市场行情得以延续，动迁配套房成交比重仍高达58％，成交均价随之下挫至6000元／平方米的水平；2月份以来，动迁房比例骤然减少，住宅成交均价出现回升；3月份全市房地产市场在下半月出现较强回暖迹象，市中心区域高档楼盘成交活跃，均价走高至8287元／平方米。2006年第二季度，月成交均价不断上升，其中4、5月份市场大幅回暖，各类住宅成交量均比较大，且市场总体规模相当，成交均价都在8700元／平方米左右；在6月份受宏观调控影响，外围区域成交比重迅速下滑，同时动迁配套房上市乏力，均价旋即攀升至9000元／平方米以上,而7月份由于新一轮宏观政策的发布,价格滑落到8563元/平方米。 2005年商品住宅受宏观调控影响明显，交易量出现大幅的萎缩，值得指出的是年末受大量动迁房入市以及部分楼盘降价促销影响，成交量出现了一次温和的上升过程，其中12月份成交各类商品住宅已达211万平方米。06年1月依然延续了05年末的市场情况，成交量停留在约160万平方米的相对高位，其中动迁配套房超过一半；2月为春节后时期，市场骤然变冷，成交量仅仅80余万平方米；3月份以来市场回暖明显，成交量大幅攀升，这种势头在进入第二季度的4、5月份后愈演愈烈，市场成交量持续放大，进入6月后，由于“国六条”引发的新一轮全国性房地产宏观调控已开始发力，使该月成交量较5月份下滑超过30％，7月份延续了该迹象，成交量继续下降，但跌幅并不十分明显，月内共计成交约154万平方米。 2、供需情况 2006年7月份全市商品房供应量为1170079平方米，成交量为1542568平方米，较上月分别下降42%和8%，供求比为1：1.31，需求大于供应。 2005年市场受到宏观调控影响较为严重，除1、2月份外，其余个月上市量都超过成交量，总体呈现供大于求状。受此影响，在进入2006年以来，开发商更多的选择了观望，押后开盘日期，择机上市，尤其在今年1、2月份，新增上市量较去年末大幅减少，其中2月份更是不足百万平方米；3月份，受市场活跃度上升影响，楼盘入市速度加快，供应量回升至200万平方米以上。今年二季度，开发商在感应到3月份以来形成的市场热度后，加快了入市速度，供应量大幅增加，而4、5两月上市规模随着成交量的不断攀升而再次放量，可谓借市出击，进入6月份后，全市市场受国六条的影响，成交及供应量大幅回落，而7月份由于新一轮调控措施的出台，供应量继续缩小。 二、全市普通住宅市场分析 1、价量走势 由表我们可以看到从去年4月份开始，由于受政府宏观调控的影响，全市住宅价格从第一季度后迅速开始回落，之后虽然有所上涨，但并不稳定，并在年末再一次下跌。进入2006年以来，1-3月份由于市中心区高档楼盘受海外以及境外资本热捧，成交活跃，使均价被大幅拉升，而4-6月份价格虽然有所下降，但也基本保持在9200元/平方米左右。 2006年7月份，全市新建普通住宅成交均价为9629元／平方米，略低于06年7月份均价9680元／平方米。由于目前国家对房地产市场的第三轮调控已经开始，加上进入楼市传统季节性淡季的影响，预计8月份全市普通住宅市场的价格将会随着成交量的回落而略微向下浮动，但较强幅度的价格变动应该不会出现。 在成交量上，也是由于宏观调控的影响使得成交规模从05年4月以来迅速下滑，直到2006年的2月份市总体成交量都未及2005年4月份调控刚开始时的态势，可见影响之深。06年3月份，市场出现回暖迹象，成交量在10个月的小幅放量后出现强烈反弹，达到约130万平方米，期间，浦东、闵行都有超过20万平方米的放量，市中心供需小区的黄浦、长宁、卢湾等也较以往大量成交，该势头在进入第二季度的4、5月份更是愈演愈烈，在5月份单月全市普通住宅成交量达184万平方米，为近一年来的最高点。 2006年7月份全市普通住宅合计成交约102万平方米，较6月份111万平方米下降8.03％。在经历了06年第二季度成交的大幅上扬后，从第三季度开始，基于国家新一轮的调控政策的开始发力，普通住宅市场交易量开始大幅回落，而6，7两月份整体市场交易量的下降则明显体现了外部因素对楼市的影响。按照目前市场情况，在季节性淡季与政策观望的双重影响下，8月份全市普通住宅成交量可能会继续探低。 2、供需情况 2006年7月份全市普通住宅供应量为840826平方米，成交量为1021467平方米，分别较上月下降1%和8%，供求比为1：1.21，呈供不应求状。 由表我们看到，2005年整体市场受调控政策的影响较为严重，全年基