2006年东营市区域市场分析.docVIP

东营市区域市场分析 ·区域分析 东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市，是于1983年10月成立的山东省辖市。全市辖东营、河口两区和广饶、利津。垦利三县，行政区面积8053平方公里，人口180万。东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。东城是东营市委和东营市人民政府驻地，西城是胜利石油管理局和东营区政府驻地。 东营是在黄河三角洲昔日荒凉的盐碱地上平地拔起的一座新兴城市，自然资源丰富，有储量巨大的地下矿产资源，石油地质储量38亿吨，天然气地质储量230亿立方米。1961年4月16日，石油勘探工人在东营村打出了第一口油井，并以这个小村的名字命名了一座城市。发展到今天的规模，已经形成了年产原油3000万吨的生产能力，油田职工占据东营人口的40多万，东营又被称为“油城”。东营市有广袤的土地资源，黄河每年可携带10亿吨泥沙入海，年造陆3万亩左右，现总面积1208万亩，其中尚未开发的盐碱地就有525万亩；有大面积的草场56万亩，有国家级自然保护区15.3万公顷；还有丰富的海洋资源，海岸线长350公里，滩涂面积12万公顷，负15米以上浅海面积4800平方公里，是山东省发展浅海养殖潜力最大的地区。 东营市地理位置优越，气候条件良好。位于山东省北部黄河三角洲地区，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南接淄博市、潍坊市，具有依河傍海的区位优势。从具体区位来讲，东营市位于山东半岛和辽东半岛环抱的地理中心。北靠京津唐经济区，东连山东半岛开放城市，东北与大连隔海相望，向西辐射广大内陆地区，是环渤海经济区和黄河流域经济带的交汇点，也是连接东北和中原经济区的重要纽带。国家先后把黄河三角洲开发列入农业综合开发区和把东营市列入沿海经济开放区。 在城市基础设施建设方面，东营是中国第二大石油工业基地胜利油田所在地。为进一步推动油田和地方经济的发展，东营市基础设施和城市建设保持了超前发展的态势，经济发展环境不断优化。中心城区面积达到58万平方公里，城区绿化覆盖率23.55％，中心城绿地率达到21.26％，人均绿地12.51平方米。东营市建成了海陆空相结合的立体交通网，其中公路尤为发达，全市等级公路通车里程达4663.4公里，公路密度达每百平方公里58.9公里，境内高速公路132.8公里。铁路南接胶济线，开有直通济南、南京的客运线。东营港被列为国家一类开放口岸，建成5000吨级码头2个，3000吨码头3个。东营机场于2001年11月28日正式通航，先期开通了东营至北京、上海、深圳、哈尔滨、新疆库尔勒等五条航线。 ·市场分析 作为中国第二大油田所在地的新兴工业城市，东营市人均收入水平和人均消费水平连续几年位于山东省前三名，而房地产市场也发生了翻天覆地的变化，近几年保持了连续上升趋势。2002年以前东营市房价西城在1200元/m2～1600元/m2之间，东城在900元/m2～1400元/m2之间；而在2006年，也就是今年，西城达到2500元/m2～3900元/m2之间，东城在1900元/m2～2700元/m2之间，其中不包含经济适用房和别墅。 总体来说，东营市房屋市场具有以下几个特点： 一、土地储备总量丰富 东营市境内既有年轻的黄河新淤地，也有古老的陆地，北部便是新冲击的黄河三角洲平原，广袤无际。东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至莱州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，包括东营机场、辛安水库、广北水库、广南水库、广利港等规划控制区域，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。1996年，东营市委托中国城市规划设计院进行了城市总体规划编制，根据总体规划编制，东营市坚持“东城向西城发展，西城控制三面向东发展，东西城相对集中，整体融汇发展”的城市发展方向，和坚持“建设完善东城，改造提高西城”的规划设计原则，进一步优化城市用地布局结构。计划到2010年，基本上形成东西城对接地区的雏形。东城与西城相隔20公里左右，连接两城之间的主干道为黄河路和青岛路，东营市政府已经计划在青岛路上架起连接两城的轻轨。而现在东城与西城之间的黄河路和青岛路上，建筑物稀疏。但是为了加快东西两城的对接速度，东营市政府把区委区政府建设在了黄河路的中段，并且已经投入使用，也就是说，两城之间，围绕着区委区政府有大量的土地可供开发利用。但这只是一方面，另一方面，现在已进驻东营市场的开发商有大量的土地储备。如西城的海信金潮置业有限公司，开发项目位于西城西一路与菏泽路之间的“海信盈城”，分两期开发，一期即将封顶。项目总占地面积20万平方米，现在已动工建设约为13万平方米，还有7万平方米的土地储备。东城这种现象更为普遍，东营新邦房地产开发公司和胜利油田胜宏置业有限公司联合开发的位于东城北一路