2007年老年公寓事业的的初步构思.doc

关于老年公寓事业的一些初步探讨 老年公寓是一个功德无量的事业，一个潜力巨大的行业，一个我们这一代值得为之奋斗终身的产业。 而且非常有可能，在零起点的环境下，我们将成为国内第一家真正专注于老年公寓产业化发展的企业。 零供给与潜在巨大需求 老年公寓事业的愿景与对手 产业化发展与开发融资 土地获得与利润实现 老年公寓样板产品模型 老年公寓的管理与服务 老年公寓事业的启动 零供给与潜在巨大需求 老年公寓是细分客户年龄而形成的一种独立的住宅产品。由于针对老年客群，除了产品的建筑形式、建筑密度、配套要求等硬件与普通住宅、青年住宅形成鲜明的区别外，其核心应是服务要求的不同，这一点来说，老年公寓的服务要求会更类似于中高星级的酒店、酒店服务式公寓，而不是物业管理公司。 老年公寓在发达国家是一种非常常见的住宅产品，但在国内目前尚无成功的规模案例，尚几乎处于零供给状态。而且目前，中国尚无专业的老年公寓开发商或管理服务商，也未见大型的、有实力的房产开发商开始规模进入这个领域，也几乎处于零介入的状态，或也许还处于零研究状态，但有迹象表明，未必还是零关注。 历史已反复证明、近几年经典的风险投资商业案例也正在反复证明，很多经济环节、产品或元素，发展中国家的未来就是发达国家的现在，大多数领域，这与社会制度环境是基本无关的。当然，我们会关注其发展速度可能大不相同，正如发达国家的城市化进程速度与发展中国家是有巨大差异的；我们也会关注其民族与文化区别所导致的差异，以及对结果的影响。 目前，中国健康老年人的常规居住状态主要只有两种：一是独立混居在传统住宅区里、二是与子女同住。如果遇到病痛，除了必须的住院环节，通常情况是由子女照顾、或由非专业的保姆照顾。很显然的是，并非是所有的老人都乐于享受现在的居住状态，也并非是所有的子女都乐于看到老人们现在的居住状态，而只是市场上根本就没有专属的、适宜老年人居住的住宅产品，且大多数人们不知道、也无法想象，应该给老人安排怎么样的满意居住环境。 或许，传统文化的、道德的抗性在很多人的观念中，把老人送到地方政府投资的、福利型的养老院、敬老院是一种不孝顺的行为，是一种对老人的遗弃或漠不关心，然而我们必须认识到，这只是在目前尚且没有舒适的、适宜老人居住的特定住宅时，现状所无奈导致的错误观念。如果能有大幅度优于现在老年人居住状态的、能让老人真正舒服与开心的老年公寓出现，错误的传统观点将会很容易瓦解。甚至我们更应该担心的是，一旦我们建造了这样的老年公寓，很快将成为老人们、或他们的女人们为老们人争相抢住的场所，很可能，到那时我们更担心的是，我们是否能及时快速地向市场提供更多的老年公寓。 我们相信，或者仅以我们身处的杭州为例，老年公寓的需求是明显的、更是日趋强烈的。 一、我们身边有太多的家庭，一方面，年轻一代在考虑自身居住的时候，往往都有这样一个愿望，希望能住得离父母近一点，能相互照应，另一方面，从内心讲，只要有可能、有经济实力，还是都希望能与老人保持一定的居住距离，即相对独立的居住空间。很显然，生活习惯、生活观念、作息时间等的不同，会形成两代人共同居住的众多不和谐元素； 二、尤其对很多的够得上中产阶级家庭来说，繁忙的工作引致了年轻一代对老人客观上无法日常照顾，更为独立与自信的思考能力与生活方式又导致了与他们父母之前更为明显的差异。事实上，他们是最能接受或更愿意看到真正适宜老人居住的老年公寓的出现，并很可能成为老年公寓主力的购买人群； 三、中产阶级或更富有的人群，作为社会消费的中坚力量与示范群体，在他们自身面临衰老趋势的时候，更会提前开始考虑自己的退休后的生活与养老环境。他们在壮年时代往往生活在忙碌的城市之中，且自身绝大多数会开车，他们对远郊更好居住环境的养老会更为向往（这也是杭州山缘案例在实践中验证的一个观点）。另一相关的角度：现实都市的生活节奏，使得很多有实力的购买群体对“5+2”生活的向往与实践，将会更多与养老结合起来； 四、在几乎所有三代同住的家庭中，最幼小的第三代是家庭的希望与最受关注的核心，而老人则是最易被主动或被动忽视的群体，这与中国人的传统教育与文化环境有关，虽然很多老人并不介意或很乐于接受这一现状，但这毕竟不是老人们应该选择的最佳生活与居住方式； 五、如果剔除投资因素，浙江各地的有钱人，为子女在杭州买房子、造就子女未来的创业基地，是外地人在杭州购房数量巨大的重要原因之一（其实，这也并非杭州独有，事实上每一个省会城市都有此普遍现象）。这些人群有能力、也同样很可能有愿望为家里的老人也在杭州购买一套养老的住宅，因为这对于老人来说，除了居住环境与生活品质更高以外，省会城市的医疗保障体系也总是更发达的。只要老年公寓能让老人们住得舒服、有交流与娱乐的圈子、有日常的生活照顾、有良好的医疗保障等，异地的富裕群体将会很乐意在省会城