第七章 房地产投资风险.ppt

第七章 房地产投资风险 一、风险的含义 风险是指由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异，给行为主体造成经济损失的可能性。 二、风险的基本特征 （一）风险存在的客观性 风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。 （二）风险事项的发生具有随机性 任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。 （三）风险具有相对性 考察的对象不同，时空条件不同，则风险的含义也不同。 （四）风险事项具有可测可控性 所谓可测性是指可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。 （五）风险与收益相伴而生 风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。 三、房地产投资风险 房地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某房地产项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度，变动程度越大，风险越大;变动程度越小，风险越小。 风险分析是房地产投资决策的重要环节。  根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。 四、房地产投资风险的类型 房地产投资风险可分为系统风险与非系统风险。 （一）系统风险 系统风险又称不可分散风险，投资者对这些风险不易判断和控制。 1、通货膨胀风险 2.市场供求风险 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 比如：目前次级城市开始受房产置业投资者的青睐，原因在于其房地产的绝对价低，这种绝对低价的诱惑导致部分投资者盲目跟风。  ?如果投资者并没有对项目所在地的经济情况、消费能力以及市场需求状况进行深度的市场调研，则可能导致投资失败。  因为对于多数次级城市而言，居民收入有限，消费能力不强，难以承付较高的房价支出；住宅商品化程度不高，居民一般都已经拥有自住用房；外来人口有限，租赁市场疲软；城市动拆迁力度有限，难以形成类似上海这种房地产发展中不可或缺的被动性需求；城市经济容量不足，难以形成商业房地产繁荣的基础支撑。 3.资金变现风险 资金变现，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性最好，股票和债券等投资的变现性次之，房地产投资的变现性较差。 房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的时间和方式的原因，导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币或折价变现，从而给房地产投资者带来损失的风险。 4.利率风险 ?? 市场利率变动会影响房地产的价值，在房地产预期年收益一定的情况下，市场利率越高，房地产投资价值越低，两者呈反比关系。 5．政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。 6．社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。 7.自然风险 指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。 8.周期风险 （二）个别风险 个别风险又称非系统风险。　　 1.收益现金流风险 是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。如售价、租金、出租率、开发成本、资本化率等影响因素的变化。 2.未来运营费用风险 3.比较风险 4.时间风险 5.持有期风险 6.财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。 五、房地产投资风险分析 （一）风险分析的含义 风险分析是根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析有时也被称为概率分析。 （二）风险分析要解决的问题 1.预期的收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2.产生损失或超过目标收益的可能有多大？ 3.收益的变动性和离散性如何？ （三）风险分析的步骤 1.选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2.列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。 3.分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4.根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期