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房地产业中的利益博弈分析 • 许妙玲 搞要:近年来我留房价一路上扬，上 是以获取最大利润为目的的房地产开发投 过程中显得不够积极，甚至有意阻碍政策 涨速度较快，部分地区的房价甚至呈现出 资者。本文接下来就将对房地产调控中各参 的执行，形成非合作性傅弈。 非理性的增长态势。房地产是关乎国计民 与方之间的博弈情况进行分析。 在此，以中央政府监督为前提，我们 生的产业，房价高低对老百姓的生活有重 一、中央政府与地方政府之闸的博葬 可以构造出一个地方政府行为选撑的监 大影响，而房地产博4平是一个影响因素复 在房地产业的调控中，中央政府扮演 督博弈模型。 其支付矩阵如表 1 所示。 杂、多阶段的动态溥奔。在此，本文主要对 着主导者的角色，在政策执行上，地方政府 表 1 中央政府与地方政府的监督扭算 中央政府与地方政府、地方欢府与开发 作为中央政府的下属单位，这种行政隶属 商、开发商与消贷者之间的相互博葬进行 关系决定了中央政府才是宏观政策的执行 分析并提出相关对策建议。 中央l 览督 主体，地方政府必须严格执行中央下达的 关键词:博界;房地产;地方政府;开 各种政策指令。但是事实上，在房地产市场 政府l 不监督I C. -C I -L ,O 发商;消费者 调控方面，中央政府和地方政府存在明显 从表 1 可以看出， 首先， 如果地方政 房地产业是目前我国的支柱产业，是 的目标差异。中央政府制定各种政策对房 府在地方房产的开发过程中遵守中央的相 关系国计民生的重要行业，房地产业的良性 地产市场进行调控是为了使其健康正馆发 关规定，那么中央的获益为C。 假设中央政府 循环必然号带普动其他行业的发展而房地产价 展，是为了确保国民经济稳定发展。而地方 对地方政府的监督成本为S(t) ，那么在地方 政府守规开发房产的情况下， 中央政府最后 格的形成是一个非常复杂的博弈机#和制F刘L溥奔 政府大部分财政收入是来自土地出让及房 的获益，监督的话为 C-S(t) ， 不监督的话监督 的主休包括中央政府、地方政府、开发商 地产相关税收，在贯彻中央调控房地产政 成本为。最后收益就为 C。而不管中央政府 费者等。地方政府主要控制土地供给;消费 策的时候，地方政府会更多从地方税收、官 者在这望指的是有刚性需求的购房者.是购 监督与否，地方政府守规开发房产的成本都 员业绩等方面去考虑。由于目标上存在这 房用以自住而不是投资或投机;开发商指的 样的差异， 地方政府在贯彻执行中央政策 为c。其次，如果地方政府在地方房产开发过