第二章 地产价格.ppt

第三章 房地产价格 第一节 ? 房地产价格的概念和形成条件 一、房地产价格的概念 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，在现今社会它通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 二、房地产价格的形成条件 (1)有用性； (2)稀缺性； (3)有效需求。  第二节 ? 房地产价格的特征 一、地价与一般物品价格的不同 1．生产成本不同。 2．折旧不同。 3．价格差异不同。 4．市场性质不同。 5．形成时间不同。 6．供求变化不同。 二、房地产价格的特征 1．房地产的价格受区位的影响很大。 2．房地产价格实质是房地产权益的价格。 3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。 4．房地产价格是在长期考虑下形成的,具有趋升性。 5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。  第三节 ? 房地产价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用； 交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。  二、投资价值和市场价值 ? ? 某一房地产的投资价值，是该房地产对于某个具体的投资者(这里的投资者是广义的，包括消费者)的经济价值，是该投资者基于个人需要或意愿，对该房地产所估计的价值或作出的评价。 而该房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。 在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。 P96 三、原始价值、账面价值和市场价值 ? ? 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出。 ? ? 账面价值又称账面净值、折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。 ? ? 市场价值是该资产现时在市场上实际所值的价格。 四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 ? ? (一)成交价格 ? ? 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。 （二）市场价格 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。  （三）理论价格 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 （四）公开市场价值 ? 公开市场价值定义为：在自由公开市场上最可能形成的价格。 (五)评估价值 ? ? 评估价值又称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价或评估额，是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。  五、土地价格、建筑物价格和房地价格 (一)土地价格 ? ? 土地价格简称地价，如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中土地部分的价格，不含建筑物的价格。  (二)建筑物价格 ? ? 建筑物价格是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。 ? ? (三)房地价格 ? ? 房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，它往往等同于人们平常所说的房价。 ? ? 对于同一宗房地产而言，有： (1)房地价格＝土地价格+建筑物价格； (2)土地价格＝房地价格一建筑物价格； (3)建筑物价格＝房地价—土地价格。 ? ?  六、总价格、单位价格和楼面地价 (一)总价格 ? ? 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 (二)单位价格 ? ? 单位价格简称单价，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位建筑物面积的房地价格。 (三)楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为： 楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： ? ? 楼面地价=土地单价/容积率  补地价 土地使用者需要补交给政府一笔地价，当： 更改原出让土地使用权时规定的用途 增加原出让土地使用权时规定的容积率 转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产 出让的土地使用权期满后续期 某宗土地总面积为1000m2，容积率为3，楼面地价为850元/m2,现允许将容积率增加到5，应补地价？ 七、起价、标价、成交价和均价 起价是指所销售的商品房的最低价格。 ? ? 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格。 ? ? 成交