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中国房地产行业周期波动特征探究及预测摘要：中国房地产行业周期波动的时间长度基本上符合主流经济周期波动理论。房地产行业的短周期波动平均波长为3年，基本符合基钦周期；中周期波长为6～8年，各自内部包括了大约2个以上的短周期，基本上属于朱格拉周期。1979～1993年，房地产行业周期波动经历了15年的时间，这个过程大约包含了2个中周期和5个短周期，基本上属于库兹涅茨周期；从1994年起，中国房地产行业又进入新的逐渐调整并扩张阶段。基于ARIMA模型的长周期走势分析，较好地拟合了房地产周期波动趋势，并提供了较准确的预测效果 关键词：房地产投资；周期波动；ARIMA模型 中图分类号：F293.30文献标志码：A文章编号：1674－4543(2009)06－0064－06 一、引言 近年来，我国房地产行业取得了突飞猛进的发展，成为推动我国经济快速发展的重要力量。但是，在过去几年房地产行业的快速发展中，也暴露了不少问题，如房价收入比偏高、阶梯房价不明显、投资性购房比例偏大等。在国家不断加大房地产市场调控力度的情况下，2008年房价开始在高位盘整，市场交易量呈下降态势，市场需求方处于观望状态，供求关系呈现一系列的变化，同时，在美国次贷危机的进一步影响下，我国房地产市场发生逆转，并进入低迷阶段。于是，一些城市纷纷出台救市措施，国家的房地产“新政”也开始实施。房地产“新政”给房地产市场的回暖带来了积极影响，同时，受国家扩大内需等一系列宏观经济政策的影响，房地产市场又开始了新一轮的上涨，2009年上半年，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7％，其中，商品住宅销售面积增长33.4％。近几年，房地产市场的变化可谓一波三折。因此，分析和研究我国房地产周期波动规律有十分重要的理论和现实意义 周期分析是认识事物变化规律的重要方法，被广泛应用于宏观经济诸多领域。现阶段，随着我国应对国际金融危机一系列宏观经济政策的实施，房地产行业率先走出了低谷，成为新的经济增长点，房地产周期波动问题也引起学者们的广泛关注。但是相对于经济学对经济周期较为成熟的分析研究而言，对房地产周期波动的分析与研究还属于开拓性阶段。何国钊等对以深圳为代表的我国房地产经济波动特征进行了研究，认为房地产在我国真正作为一个产业来发展，始于20世纪80年代初，房地产在我国一开始就呈现起伏波动，尤其是进入20世纪90年代波动更为明显。王诚庆等对我国房地产周期波动的轨迹进行了分析，认为我国房地产周期性发展的影响因素正在发生着深刻的转变。张晓晶等分析了驱动房地产周期的增长面、宏观面与制度面因素，认为无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。梁云芳研究认为，中国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响，信贷规模的变化对房地产投资有较大影响，房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响，而且对相关行业的拉动作用也比较大。赵龙节等在分析日本房地产周期波动的基础上，认为将房地产业的波动和宏观经济的波动作为一个整体，二者之间的内在联系和相互作用得到的关注程度与其重要性相比仍然不足。陈峰等从我国房地产业的启动政策、调控特征与调控效果三个角度比较分析两轮房地产政策周期之间的异同，探讨今后房地产市场调控的方向。张红采用主成分分析与谱分析，认为北京市房地产市场存在为期近3年的周期，从长期来看，供给方面还存在为期7年的次周期。结合中国房地产周期的实践，采用增长率直接法、H－P滤波和ARIMA模型方法对我国房地产周期波动特征进行有益探索 二、房地产行业波动周期分析 1．变量与数据 考虑数据的可得性，选择房地产投资增长率、房屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、房屋销售额增长率等指标来反映房地产行业的发展状况。根据过去国内外有关房地产指标相对重要程度的经验研究，按以下公式构建房地产的合成指数： GRE＝GCA×O.2＋GFA×0.2＋GI×0.4＋GS×0.2 (1) 其中：GRE代表房地产合成增长率指数；GCA代表房屋施工面积增长率；GFA代表房屋竣工面积增长率；GI代表房地产投资增长率；GS代表房屋销售额增长率 在构建房地产的合成指数时，先采用环比法计算单个指数的变化率，确定单个指标的权重，再合成计算多个指数的变化率，由于数据的可得性，1978～1986年的房地产合成增长率指数仅由房屋施工面积增长率和房屋竣工面积增长率合成。所选用资料年限为1978～2008年，资料主要来源于《中国统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国金融年鉴》、国家统计局网站等，有关数据由基础数据计算得到 2．增长率直接法 增长率直接法是直接用实际增长率来测定变量的周期波动，这是分析经济波动时通常采用的方法。图1给出了我国房地产