房地产住宅市场竞争战略的博弈分析.pdfVIP

第 6卷 第 16期 2005年 8月 科 学 技 术 与 工 程 Vo1．6 No．16 Aug．2006 1671—1815(2006)16—2595—03 Science Technology and Engineering ⑥ 2006 Sci．Teeh．Engng． 房地产住宅市场竞争战略的博弈分析 刘安英 仲维清 (辽宁工程技术大学，葫芦岛 125105；辽宁工程技术大学 ，阜新 123000) 摘 要 分析了房地产住宅行业的行业特征．运用古诺博弈证明了在房地产住宅市场实行产量较量的低效率，运用贝特兰博弈 论证了在房地产住宅市场上进行价格较量的恶性均衡．指出在房地产住宅市场中产量较量和价格较量是不可行的，同时也证实 了合作的优势。提出差异化战略与市场弥隙战略，以期指导房地产企业竞争战略的选择。 关键词 博弈 差异化 市场弥隙战略 中图法分类号 F293．3： 文献标识码 A 我国实行住宅商品化改革之后．强劲的需求拉 的替代物： 动我国房地产业迅猛发展．投资增长率从1998年的 (2)c ( )为成本函数，两企业固定成本为零； 6．1％上升到2003年的32．5％ 根据中国社会科学院 (3)两企业同时选择产量。并认为对方的产量 财政贸易经济研究课题组的研究．中国住宅市场近 水平不会改变． 几年的勒纳指数均在0．4以上．而且呈上升趋势。这 (4)两企业面对相同的需求曲线．采用相同的 表明住宅市场垄断性很强。据统计．1991年底全国 价格P： 只有4 200家开发商．1999年底。我国共有房地产开 设P=P(Q)是甲、乙双方共同面临的反需求函 发企业25 762家。而2004年已经达到(4～5)万家。企 数，当甲、乙企业的开发数量分别为p ，Q 时， 业平均土地开发面积仅3 617．58 1／12．这说明我国房 房地产市场价格为 地产行业开发规模偏小、数量多、产业集中度不高。 P=P(Ql+p2)。 随着房地产住宅业的不断发展．市场日趋成熟．竞 单个企业利润为 争也将愈演愈烈．战略的选择对企业来说至关重 皿=Q P(Q 十Qz)一Ci(Qi)。 要．以下将通过博弈分析证明在房地产市场中推行 在这个博弈中．甲乙双方的策略都表现为选择 产量战略和价格战略的不可行性．并提出了一些建 产量水平．局中人的收益即为企业的利润。当甲开 议．以期指导房地产企业竞争战略的选择。 发Q 时，乙以为甲不会改变这一产量，而选择一个合 适的开发量p 以使自己的利润仃 最大；同样，当乙的 1 基于古诺博弈的房地产住宅市场产量较 产量水平为Q 时，甲以为乙不会改变这一产量而选 量低效率 择一个合适的产量水平使自己的利润且最大。即： 在做产量较量时作如下假设： Q。 ∈arg max／-L=Q P(Q 十Q2)-Ci(Q )。 (1)某区域内有且仅有两个房地产企业甲和乙 (Q ，Q )为纳什均衡产量。令 开发商品房．该商品房在消费者效用函数中是完全 C ( )=CQ ，P(Q)=a-Q。 则甲乙各自收益为 II,=Q (a-Q 一Qz)一CQ ， 2006年4月l1日收到