房地产投资信托系列报告之一——税收驱动下的美国REITs.pdfVIP

金融产品研究 证券研究报告 金融产品研究 金融产品报告 专题研究 2014 年8 月22 日 房地产投资信托系列报告之一 ——税收驱动下的美国REITs  房地产投资信托的定义：房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简 称REITs ）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产 生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源， 并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。房地产投资信托 并不是常规意义上的基金，只是一种税收政策上与基金类似的投资工具。  REITs 的分类：REITs 根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者和避 税需求以多样的形式存在。根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为权益 型、抵押型和混合型三种；根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和 私募型；根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型；根据是否 上市交易，将房地产投资信托分为在交易所上市交易的公开交易型和不公开交易 相关研究 的非交易型或私募型；根据组织形式的不同，可以将房地产投资信托分为信托型 和公司型。  美国REITs 发展：美国是房地产投资信托的发源地，也是目前全球REITs 最为 发达的国家，其它国家/地区的REITs 发展都或多或少的参考了美国REITs 的发 展经验。美国的房地产投资信托是以公司型、公开募集、上市交易REITs 为主， 同时并存私募 REITs，非公开交易 REITs 等多种其它类别 REITs 产品。美国 REITs 的发展可以分为萌芽期（1960-1990 ）、成长期（1990-2000 ）和成熟期 （2000 年以后）三个阶段。截止至2013 年底，美国REITs 的总规模达到6703 亿，总数达到202 只，其中20 只进入标普500 指数样本股。  REITs 的收益特征：从过去20 年美国市场REITs 表现来看，其收益情况与股票 指数有着很大的相关性。从1993 年至2013 年FTSE NAREIT 美国房地产指数 的年化收益率高于标普500 指数和罗素2000 指数，但是低于道琼斯指数。从不 同资产类别REITs 表现来看，权益型 REITs 表现显著的好于抵押型 REITs，收 益率远不如权益型REITs 也是抵押型REITs 规模逐渐缩减的重要原因。 分析师 陈韵骋 SAC 执业证书编号：  衍生型房地产投资信托结构：上世纪90 年代出现的UP