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房地产价格增长与调控政策研究 张 慈 (重庆大学贸易与行政学院，重庆 400045) [摘 要】近年来，随着房地产的迅猛发展，房地产价格持续较大幅度上涨，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡 沫”的担心。在我国房地产市场中，政府必须发挥重要作用。因此，对房地产价格上涨的正确认识关系到我国政府准确把握整个房 地产的客观情况，从而正确制定政府在房地产市场宏观调控政策，确保我国房地产市场持续、稳定、健康发展。 [关键词】房地产；房地产价格；政府；公共政策 随着我国城市化进程的发展，越来越多的人涌人城市。城 成较高住房面积基础，造成后续买房的高期望值。 市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。房地产业作为城 (2)土地收入对于地方政府有重要影响。首先，分税财政 市化发展的“硬引擎”对整个城市化进程起着强有力的牵引作 体制实施后，地方财政收入减少，财源结构将发生变化，土地 用。来自国家统计局的信息显示：2004年商品房和商品住宅平 出售是地方政府财政收入的重要来源。土地批租制度使地方 均销售价格涨幅就首次突破两位数，首次超过人均可支配收 政府具有操控土地市场和土地价格的利益。地方政府具有抬 入增长幅度和物价上涨指数。住房作为准公共产品属性的特 高土地价格的利益驱动，其结果抬高开发商的投资和开发成 殊商品，房地产价格的持续攀升引起了严重的住房危机。抑制 本，最终抬高房地产价格。其次，针对房地产市场结构性过热， 房地产价格过快增长，确保房地产市场持续、稳定、健康发展 政府采取了土地市场整顿和清理、严格限制土地的批转。 是政府宏观调控职能的重要目标之一，对我国房地产价格增 (二)房地产价格上涨需高度注意的问题 长怎样认识以及政府在抑制房价增长过快的宏观调控政策选 1．房地产价格的上涨主要是靠需求拉动，但是整个房地 择方面是一个值得关注的课题。 产市场确实也存在投机和垄断行为，恶意抬高价格。造成房地 一 、 对我国房地产价格增长的认识 产市场的混乱。根据建设部等部委的调查显示，目前房地产项 (一)房地产价格上涨有其合理因素 目中61％的资金来自于银行，其中房地产开发企业的项目投 房地产价格的形成主要是市场供求关系的作用的结果。 资中约20％～30％来自银行贷款，30％～40％来自建筑施工 作为进入市场的商品，受供求关系影响很大，商品供过于求， 企业的垫付资金，而这部分垫付资金也是源于银行贷款，此外 价格下降，反之，商品供不应求价格上涨。 至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷款。房地产市场 1．经济增长，收入提高 的诸多风险都转移给了银行。从宏观经济层面看，我国固定资 多年积极财政政策，扩大投资规模和货币投放，2003年以 产投资占GDP的比重已经达到42％，远远超过韩国和泰国在 来，经济发展明显加快，居民收入明显增加，对住房需求也必 亚洲金融危机前的水平。这些数据表明，房地产投资不仅有增 然增加，房地产本身也成为拉动经济增长的支柱，2003年，我 长过快之虞，而且对商业银行的间接融资存在着过高的依赖 国人均GDP已经突破了1100美元，标志着我国已经走出了低 性，也就是说一旦房地产泡沫破灭最终受害的将是商业银行。 收入国家正在进入中等收入国家的行列。我国的消费结构必 2．中心城市的房产价格有很大的上升空间。首先，随着我 将发挥重大的调整，住房、娱乐将成为消费结构的主体，住房 国经济持续、稳定、健康发展，我国国民人均收入显著提高，越 和教育也成为拉动我国需求两大主要拉动力。同时，随着收入 来越多的人投资房产，刺激了房地产市场的发展。市场需求进 的提高，居民对住房的质量、环境和科技含量有了更高的要 一 步刺激房