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房地产投资信托基金发展趋势分析 口 杨大蓉 房地产投资信托基金的定义与分类 (四)与房地产业直接投资相比 与直接投资于房地产物业相比， (一1定义 REITs是指信托公司通过制定信托投资计划， 投资者 REITs具有高流动性 高灵活性和低介入门槛的优势。房地产和其他金 (委托人1签汀信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票，受托投资 融资产相比．最大的不足在于流动性较低．．而REITs借助于二级市场灵 者资金．然后进行房地产投资或房地产抵押贷款投资．并委托、聘请专、【 活便捷的交易渠道．为房地产投资者提供_『很强的流动性．大大降低了 机构和人员实施具体经营管理的一一种资金信托投资方式．一般以股份公 投资风险 此外，房地产业虽然收益率较高，但投资额～般也比较巨大． 司或封闭式契约型信托的形式出现 普通中小投资者很难涉足 REITs将大宗投资化解为股份形式．将每股 美国的法律对于REITs的结构、资产运用、收入来源等规定了严格 本金数额降到一个相对较低的水平．投资人以较少的投入即可以享受房 的限制条件．包括75％以上的资产必须投资于房地产市场，75％以上的 地产投资带来的高收益．以及多样化组合带来的低风险．是中小投资者 毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得，90％以上的净收益必须 理想的投资T具 作为红利分配给股东．每项投资的持有期至少须达到四年．每名投资者 所占股份不得超过一定比例等等．为保证RE／Ts的健康发展创造了条 我国房地产投资信托基金发展的现状 问题和方向 件 (～)现状 我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品， (二)分类 、REITs一共有三种主要形式，分别为权益型(Equity 为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦 RE／Ts1、抵押~(Mortgage REITs)~混合~(Hybrid REITs)--~类。 项目资金信托．10天内2．3亿元额度全部售出，反应空前热烈 然而．目 】．权益型 权益性REITs约占全部房地产投资的42％．主要通过直 前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等 接拥有或合营公司拥有来控制房地产产权及其资产．获取经营收入 基础建设项目上．纯房地产项日的信托产品很少． 收入主要来源于租金收入以及房屋销售带来的利润 2抵押型 抵押型 国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产．或采取借 REITs约占全部房地产投资的49％．主要从事房地产抵押款和购买抵押 贷形式．或卣接参与投资开发 但这些都不是通常所说的符合国际定义 证券业务 抵押型REITs本身不直接拥有房地产，而是将募集到的资金 的房地产投资信托基金．存派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定 通过抵押贷款方式借贷给房地产开发商．从而获得房产抵押款的债权． 义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段 其收入主要来源于贷款利息 3．混合型 混合型REI Fs约占全部房地产 众所周知．银行贷款对于房地产开发而 起着至关重要的作用 但 投资的9％．其业务既包括房地产抵押贷款．电包括房地产物业的直接经 近年来过热的房地产投资使得政府不得不提早采取相应的防范措施．防 营 其收入南贷款利息、房屋 租收入和房屋销售利润i方面组成 止房地产泡沫的出现 ：2003年底，央行为配合宏观调控．遏制房地产业 种类型的REITs按市场同报南大到小排列依次是：抵押型、混合 过热．出台“121文件”，加强了对房地产、 贷款的管制和限制．绝大多数 型、权益型：按资本增值巾大到小排列依次是：权益型、混合型、抵押型 开发商在融资或现金流方面都遇到了大小困难．肘资金实力并不雄厚的 小开发商来说尤为严重 房地产投资信托基金的特点及优势 央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等