房地产市场参与者间的博弈关系分析.pdfVIP

房地产市场参与者问日g博弈关系分析 一 些相互依赖、相互影响的决策行为及其结果的组 根据自身利益而出台对自已有利的政策，影响调控。一个 合称为博弈(Game)。一个博弈一般由以下几个要素组成， 明显的例子是，在2006年国务院转发九部委《关于调整 包括：参与人、行动、信息、策略、得益、结果等。 住房供应结构稳定住房价格的意见》中，建设部提倡“积 1、参与人指的是博弈中选择行动以最大化自己效用 极发展住房二级市场和房屋租赁市场。”而国家税务总局 的决策主体(可以是个人，也可以是团体)； 的政策则是 “从2006年6月1 13起，对购买住房不足5 2、行动是指参与人在博弈进程中轮到自己选择时所 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营 作的某个具体决策； 业税”。另一方面原因是由于中央和地方实行的双税收政 3、策略是指参与人选择行动的规则，即在博弈进程 策，国家和地方政府都可以从土地出让中获利，但相对说 中，什么情况下选择什么行动的预先安排； 来，地方政府获利更高，这就形成了中央政府与地方政府 4、信息指的是参与人在博弈中所知道的关于自己以 之间的博弈关系。在我国，土地经营由政府垄断。一方面， 及其他参与人的行动、策略及其得益函数等知识； 政府需提供住宅、厂房、商厦用地来满足居民居住及商业 5、得益是参与人在博弈结束后从博弈中获得的效用， 活动需要。这就要求土地价格越稳定、越低廉越好。另一 一 般是所有参与人的策略或行动的函数，这是每个参与 方面，土地出让是土地增值和地租的来源，又是征税的重 人最关心的东西； 要基础。这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨。地 房地产业作为国民经济的支柱产业，它和其他支柱 方政府一直处于两难境地，是保证城市长期利益和民众 产业有相同之处，也有不同之处。它们都应按照市场的规 的公共利益，还是获取短期的财政收入提高现行管理政 律进行动作，其不同之处在于房地产作为商品有自身的 绩。 特殊性，比如它的私人性、高价值性，这种不同于一般商 政府不希望房价出现大起大落的情况，房价的大落 品的特殊性决定了房地产市场和其他商品市场的不同。 对老百姓没有好处。现在大部分家庭都拥有自己的房产， 房地产有着自身的特点和运行规则，房地产的参与者：包 房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好 括开发者和需求者、管理者都在按市场规律进行“博弈”。 处，特别对金融安全会带来威胁。但中央政府与地方政府 房地产市场在国民经济中13益占有越来越多的比 之间由于“两税制”产生了博弈关系，地方政府通过房地 重，房价的高低、涨落关系着社会生活稳定、老百姓切身 产市场得到了利益，而且这个利益是无成本的净收益，房 利益。因此房地产又不仅仅只是一个市场的“博弈”。因为 地产在地方财政收入中占着如此重要的比重这对地方 参与者通过房地产市场的“博弈”以获得利益与经济的成 GDP以及领导政绩都有很好的促进作用，地方政府本来 功运行应该是一致的。 应该与中央政府一起成为调控的主体，但现阶段，反而成 为了调控不成功的一方面原因。调控方的主体无疑是中 央政府。因此可以发现，本应由中央政府与地方政府共同 完成的调控，由于博弈关系的存在，不能达到应用的效 果。反而在地方政府与开发商之间因为共同利益的存在 产生了不可明说，但却是最稳定的依赖关系。目前，全国 各地普遍存在的不透明的土地制度，所导致的大量寻租 行为是土地和房价虚高的原因。 2、需