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利率对房地产价格影响理论及实证探究【摘要】房地产业素有“准金融业”之称,利率的波动对其有明显的影响。本文分析了供给需求理论和金融市场理论中利率对房地产价格的影响,总结了1996年至今中国利率调整和房地产价格变化的关系,探讨了理论与实证偏差的原因并提出了加强利率对房地产价格调控效果的对策。 【关键词】利率 房地产 价格 利率作为一种主要的货币政策手段,近几年来被越来越频繁地使用。尤其是在全球金融危机的背景下,各国纷纷降息,利率成为关注的焦点。房地产业作为资金密集型行业,素有“准金融业”之称,利率的波动对其有明显的影响。 一、利率对房地产价格影响的供给需求理论分析 我国房地产开发企业自有资金一般为30%～40%,其余的60%～70%依靠金融系统融资、外资和购房者的预付款。利率是资金的价格,既反映资金市场的供求关系,又可调节资金的供求关系,它的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。 1、利率波动对房地产供给的影响 根据凯恩斯理论,利率是资金使用成本的反映,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。对房地产开发商而言,利率上升,资金使用成本加大,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目可能变得无利或微利,开发商会停止对无利可图项目的开发,从而减少房地产市场的供给。房地产市场在需求不变的情况下,价格出现上涨。另一方面,利率上升,会增加开发商的融资成本,在房地产开发商具有区域垄断势力的情况下,通过提价而转嫁给购房者。相反,当利率连续大幅度下调时,开发商就会以较低的成本获得资金,房地产开发的利润相对而言就有保证。同时由于利率下调,建材生产费用相应减少,使得耗用大量建材的房地产建筑安装成本有所下降。因此,开发商将会加大房地产投资,提高企业的经济效益。如果市场供给量的富足大于居民在低利率刺激下的消费需求,为了增强市场竞争力,开发商很有可能会降低房价。 2、利率波动对房地产需求的影响 房地产的需求由投资性购房需求和自住消费性购房需求组成,经济学认为二者是两种截然不同的行为:前者是一种投资,增加购买者的固定资产;后者是消费,成本和支出算作当期费用。利率的变动对房地产需求的影响可以分投资性需求和消费性需求两种情况来讨论。 (1)利率波动对房地产投资性需求的影响。房地产市场中的投资(投机)者虽然只占全部供求的一小部分,但通过频繁的买卖,对市场最终实际价格的形成却发挥着重要的影响。与任何其他市场一样,房地产市场的投资者买卖的目的是为了通过低价买入后,在未来某个时期高价卖出获得利润。但投机需要资本(资金)成本,即利息。投机者在买卖之间还可以将房屋出租获得收益,但出租的同时会产生一些管理成本和其他的交易成本,例如税费、日常开支等。还有房屋和附属设备会老化,需要计提折旧费用。因此,对于投资者来说,要想获得利润,房屋买卖的差价收入加上出租收入必须超过成本和折旧费用。即房价上涨所带来的净利润率必须大于利率(资金成本)。因此,考虑投资风险,房地产价格由三个因素决定:房地产的租金水平与增长率,市场利率水平和房地产风险报酬率。当利率提高时,对投资性购房者而言,购房的机会成本增加,购房需求降低,在供给不变的情况下会降低房地产价格。 更重要的是,持续加息对资产价格泡沫有挤出效应,投资者或投机者很可能改变房价走势预期。如果这种判断被时间证明是正确的,利率的上升对投资性需求和投机性需求产生的抑制作用会被强化和加剧,投资者或投机者将撤离房地产市场,寻求其它的投资渠道。这样,房地产市场需求量将会下降,由此导致房价回落。 (2)利率波动对房地产消费性需求的影响。消费性需求,购房者的资金绝大部分也依赖于金融机构的贷款。因此,利率变化对房地产市场的消费性需求具有直接影响,并主要是通过收入效应和替代效应两个渠道来完成。当利率升高时,居民存入银行的利息增加,居民储蓄的财富增加使居民的消费能力提高。由此,收入效应使得利率与消费同方向变化。而就替代效应而言,当利率升高时,储蓄、购买债券的收益增加,相对地房地产投资收益缺乏吸引力,导致房地产需求减少。这样,替代效应使得利率与消费成反方向变化。因此,利率对居民房地产需求量的影响取决于替代效应和收入效应大小的对比。由于居民购买房地产的贷款量较大,远远大于购房者的储蓄财富,从而利率的替代效应大于收入效应,利率的变化与居民的房地产需求量成反方向变化。 总之,房地产价格与利率水平成反向变化,利率提高,房地产价格下降;利率降低,房地产价格上升。 二、利率对房地产价格影响的金融市场理论分析 利率作为资金的使用价格,它的升