城市经济学 孟晓晨6 第六讲 城市土地市场与城市空间结构.pdfVIP

第六讲 城市土地市场 与城市空间结构 一、竞标租金与价格空间变化 二、替代效应与土地利用强度 三、城市空间结构与空间扩展  土地是城市中所有经济活动的承载物。 由于它的不可流动性，土地又是城市 中最稀缺的一项资源。  围绕着这种最稀缺资源的分配问题， 城市经济学建立起了它的核心理论， 即城市土地市场的空间价格与空间均 衡理论，成为城市空间问题分析的基 础。  城市经济学的理论渊源 可以追溯到将近二百年 前德国农业经济学家 冯·杜能的农业区位理 论。  杜能的农业区位论说明 了围绕着一个中心城市， 农业生产的分布呈现同 心圆的状况，由内向外 生产的集约度递减，表 现为不同的农作物和不 同的生产方式由内向外 有规律的空间分布。  农业生产的集约度是指单位土地面积上 投入的资本和劳动的数量。集约度由中 心向外递减的原因是因为存在着两种替 代关系：  一是交通成本与地租的替代关系，距离 中心城市越远，交通运输的成本越高， 导致生产者能够支付的地租越低。  二是随着地租的下降，生产者又会用土 地来替代资本和劳动，从而导致了生产 集约度的下降。  城市经济学把杜能理论揭示出的基本 原理应用于城市空间结构的研究，继 承并发展了这一理论。  城市经济学试图解释的主要现象是地 价、房价在城市内部的空间变化，即 从中心向外递减的规律；  进而解释了住房面积、资本密度和人 口密度的空间变化。  城市经济学对杜能理论的继承表现在其理 论采用了杜能的单中心模型，即讨论围绕 着一个给定的中心，土地价格如何变化； 而作用于土地价格空间变化的机制又沿用 了杜能提出的两种替代关系。  但城市经济学又从两个重要的方面发展了 杜能的理论：一方面是在研究生产用地的 同时着重研究了居住用地的空间选择和区 位决定，因为城市中居住用地是面积最大 的用地类型。  另一方面在居住用地的分析中又讨论了住 户的居住面积在空间中的变化，而杜能的 理论并没有讨论农场的占地面积及其空间 变化。  从理论分析的严密性来看，城市经济学也 大大超过了杜能理论。杜能的农业区位论 在1826年发表时，微观经济学的理论还处 在萌芽状态，在将近一个世纪之后微观经 济学才形成了较完整的系统。  而城市经济学理论在1960年代初提出时， 微观经济学的理论体系已经很成熟了。所 以城市经济学是基于微观经济学对完全竞 争市场的分析框架，从利润最大化和效用 最大化出发，通过严密的逻辑演绎建立起 了城市土地市场和住房市场的均衡模型。  如果联系到第一讲介绍的市场经济关 系的框图，土地市场属于要素市场， 厂商不论进行什么样的生产活动，都 需要占用土地，形成了对土地的需求； 而土地的供给是由拥有土地的公众提 供给市场的。  住房市场属于产品市场，不论什么样 的公众，都需要有个地方居住，构成 了对住房的需求；而住房的供给由生 产住房的厂商来提供。 产品市场 厂商 公众 要素市场  尽管土地和住房分别属于要素市场和 产品市场，但因为住房的生产需要大 量的土地投入，所以这两个市场又是 紧密联系在一起的。  城市经济学分析了在这两个市场上价 格的形成机制，价格的空间变化，以 及由价格变化导致的住房面积、资本 密度和人口密度的空间变化。 一、 竞标租金与价格空间变化  不论是在土地市场还是在住房市场中， “价高者得”是一个基本的分配原则；  也就是说，土地的所有者会把土地给出价 最高的厂商来使用，房屋的建造者也是把 房屋卖（或租）给出价最高的居