人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据.pdfVIP

‘财经科学2014／6总315期 检验也得出了相似结论。H儿5]而乐观论者则强调经济机制自身有熨平老龄化对房价 冲击的能力。他们认为，影响房价的因素众多，如禀赋结构和制度因素都可能缓冲 老龄化对房价的影响。Brooks考虑了禀赋结构的作用，他将人的财富禀赋分为可交 易资产(包括房地产资产)和不可交易资本(如人力资本)两类。人力资本会随着 年龄增加衰退，为减少人力资本的风险暴露，老年人会增持房地产等较安全的资 产，从而减缓老龄化对房价的副作用。【6]Siegel则指出，在开放经济条件下，国外资 本的净流入会抑制“资产消融”效应，使本国资产价格保持稳定。【7J 可见，人口老龄化是否会导致住房价格的长期下降存在争论，原因或在于理论 模型起步于抽象假设，无法涵盖影响房价的所有因素。而大量实证研究主要以美国 等发达国家数据为基础，在我国特有的文化传统和经济体制下，“资产消融”假说 是否成立尚值得探究。目前，讨论中国人口结构对房价影响的文献相对较少。陈斌 开等基于人口普查数据，讨论了人口年龄结构变化对住房需求的作用，但未就人口 变量对房价的影响进行讨论。[8]8徐建炜等与陈国进等分析了中国人口抚养比与房价 的弹性关系，发现各抚养比都与房价正相关，但研究均未考察区域差异。【9儿10]笔者 认为，房价波动受多因素影响，具有明显的区域特征和动态性。同时，不同年龄段 家庭对房产的差异化需求使得不同年龄段人群与房价关系的特征值得关注，前述研 究尚可深入。 因此，本文拟对中国人口年龄结构与住房价格的关系予以实证，包含两个目 的：一是采用面板协整检验和动态面板模型等实证方法，研究不同年龄段人口比例 对房价的影响关系。二是加入对区域差异的考察，将全国分为东部、中部和西部三 个区域，分析地区差异，从而合理解释人口年龄结构与房价的关系，深化我们对老 龄化背景下房价变化趋势的认识。 二、模型构建与数据说明 (一)基本模型 由于人口主要通过住房需求来影响房价，故本文借鉴Cflllmilon的研究框架进行 分析，基本思想是通过求解住房需求的逆函数得到房价方程。[11] 假设住房需求受到多因素影响，由式(1)表示： H／POP=f(Y／POP，UC，z) (1) 其中，H为市场交易量，Y为实际收入，POP为人口规模，UC为租金，z为含 人口年龄结构在内的其他因素。 et et 租金可以通过Brownal提出的模型来界定。Brownal假定消费者只购买住 房和其他复合商品两种商品，当消费者的效用实现最大化，且复合商品的价格为1 时，购买两种商品的边际替代率(uH／uc)将等于住房的实际使用成本。[12]得到式(2)： 万方数据 财经科学)2014／6总315期 UH／Uc=PH(r+艿+k—rpe) (2) 其中，PH代表实际房价，r代表实际利率，艿代表住房折旧率，k代表房产税 率，Il七代表预期房地产收益率。研究表明，当资本市场均衡时，住房实际使用成 本将等于租金。则可以用式(2)替代式(1)中的租金，然后求逆，转换为式(3) 所示的房价决定模型： PH=f(Y／POP，H／POP，r，艿，k，xpe，Z) (3) 由于住房折旧率艿和税率k缺乏准确的统计指标，且一般不随时间变化，本文 将其归为个体固定效应，同时考虑房价滞后项的影响，根据式(3)建立动态面板 模型(4)式，作为本文实证分析的基本模型： (4) 龄比例和老年人口年龄比例，ct，为个体固定效应。j表示各省份，t表示年度，毒为 随机扰动项。 (二)数据说明 据，其中，利率r数据来自中国人民银行网站历次调整前后的五年期贷款基准利 率，通过实际