国外房地产市场体系建设经验及启示.docVIP

国外房地产市场体系建设经验及启示从世界范围看，发达国家和地区房地产市场经过长期发展，市场功能不断健全，市场架构不断完善，形成了相对稳定的房地产市场体系，对促进房地产业持续健康发展发挥着不可替代的重要作用。学习借鉴发达国家和地区的有益经验，对我国加快推进房地产市场体系建设，保持房地产业持续健康发展具有重要意义。 一、典型国家和地区房地产市场体系的特点 1、美国房地产市场体系的特点 美国是房地产市场体系最发达的国家之一。目前，房地产业增加值约占美国国民生产总值的10％左右，住房约占美国家庭资产的30％，约2/3的美国家庭拥有自己的住房。总体上看，美国的房地产市场体系主要有两个明显特点： (1)房地产金融市场高度发达。美国房地产金融市场的发展历史悠久，拥有全球最发达的房地产金融市场，主要体现在四方面： 一是房地产金融一、二级市场互动发展。美国不仅拥有完善的房地产金融一级市场，而且也是房地产金融二级市场最发达的国家。19世纪末，美国为家庭直接提供住房贷款的商业性金融机构已达5000多家，房地产金融一级市场就得到了快速发展，逐渐出现了固定利率、可调整利率、渐进还款抵押贷款等丰富多样的抵押贷款类型。20世纪30年代以来，房地场金融二级市场的发展，使抵押贷款成为可以自由交易的商品，大大提高了房地产融资能力，特别是住房抵押贷款证券化的开创，使美国成为各国争相学习的典范。流动性高、违约风险低的抵押贷款证券方便了资金的流动，降低了整体的金融风险。 二是成立了多家专业化房地产金融机构。1861年美国成立了世界上第一家储蓄银行，1831年诞生了储蓄与贷款协会，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美国政府先后创设了三家参与二级抵押贷款市场的金融机构。1938年，美国建立了“联邦抵押贷款协会”，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的抵押金融机构。1968年和1970年，又分别建立了“政府抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。专业化金融机构的诞生，加速推动了美国金融市场的多元化发展。 三是房地产投资信托业务(REIT)成熟。房地产信托业务起源于美国。1960年美国正式颁布了《房地产投资信托法》。但是由于资金不足等原因房地产投资信托发展缓慢，1992年房地产投资信托公司允许上市后，房地产投资信托业务在美国空前发展。1993-1994年两年间，美国共有95家房地产投资信托公司上市，融资额达到165亿美元。1997年，美国房地产投资信托公司的总值达到1405亿美元。 (2)注重房地产市场宏观调控。在房地产市场运行过程中，美国政府十分强调对市场的宏观调控，努力保持房地产市场持续平稳发展，主要表现在四个方面： 一是强化区域规划管理。美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的，主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏，控制房地产市场结构。包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等。分区制度(Zoning Ordinance)是在统一规划的前提下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居住区、商业区、工业区等，除特殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度(Subdivision Regulation)是在分区制度的基础上，对土地的使用做出进一步的细分。如在居住区内，把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。开发规划制度(Growth Planning)是通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发过程，以保护有限的资源和历史风貌建筑。 二是注重财税手段调节。税收手段是美国政府调控房地产市场的常见手段。特别是在房地产市场发展低迷的情况下，美国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住宅买卖过程中，购买者可以获得三方面的税收优惠：①免税。根据税法规定，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税。②减税。住房购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入。③延税。购房者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，可以将其售房所得，不计入当年应税收入总额中。享受此税收优惠的住房购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买新住宅的价格必须不低于出售住宅的销售价格。 三是依靠法律手段调节。美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果，先后出台了一系列法律法规，为政府调控房地产市场提供依据。如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》，1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施，1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分别制定法律，对房产交易、抵押贷款、中介服务等方面做出具体规定。美国联邦政府制定的房地产