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宏观经济调控背景下房地产业长远发展探索【背景】随着台州市工业化、城市化的高速推进，房地产业也随之迅猛发展，投资总量、销售额不断增长，居民居住消费占消费性支出比例持续扩大，毫无疑问，房地产业已经成为国民经济中举足轻重的重要产业。由美国次贷危机引起的全球金融危机2008年下半年波及我市，无论是GDP总量还是外贸、投资等都出现较大幅度下调，影响深远。房地产业也波动较大，但2009年上半年即开始回暖，6月份以后甚至出现了大幅上涨的势头，成为拉动2009年经济增长的主要动力。与此同时，不断攀升的房价成为社会热议的话题，房价问题已不仅仅是经济问题，更是社会问题和政治问题。几年来，国家密集推出一系列房地产宏观调控政策，政策的影响和调控的效应众说纷纭。笔者试图从台州角度，对“十一五”期间房地产业发展中存在的问题进行分析和探讨，并就宏观调控下的未来房地产业如何健康可持续发展策谈一点自己的浅见。 一、台州市房地产发展现状 “十一五”期间，国家出台了一系列房地产调控政策，政策之多、力度之大，前所未有。但受刚性需求及增长惯性影响，五年来房地产发展虽曾几度滞缓，但总体快速发展，并呈现出以下特点： 1、房地产开发投资快速增长 由美国次贷危机引起的全球金融危机2008年下半年波及我市，无论是GDP总量还是外贸、投资等都出现较大幅度下调，影响深远。房地产业也波动较大，但2009年上半年即开始回暖，6月份以后甚至出现了大幅上涨的势头，全年的销售额甚至比上年增长1.21倍，成为拉动2009年经济增长的主要动力。 （摘自：台州统计年鉴2010年） 2、商品房销售价格不断提高 跟2005年相比，商品房销售面积增长25.5%，商品房销售额增长了253%。跟其他城市相比，台州1994年撤地建市，市级政治中心异地迁建，作为市级政治、经济、文化和金融中心的主城区，随着功能的不断完善，城市品味的不断提升，房价更是较大幅度攀升。2010年7月，“宜居城市研究室”第五次发布中国110个城市房价排行情况，台州房价近9000元/平方米，列第十六位，在长三角十六城市中列第八位。 3、对地方经济增长贡献不断增大 自1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，正式停止住房的实物分配、逐步实行住房分配货币化的政策以来，房地产业发展成为我国带动经济高速增长的引擎，带来中国经济十年的繁荣。一般来说，房地产税收对地方财政收入的贡献率达到30%以上。随着民生支出的刚性增长，各地财政支出压力不断增大，房地产业的发展为财政增收打下基础。住房建设产业链长，房地产业与建筑建材业、化工业、机械制造业、交通运输及仓储业等多个行业有密切的关系，同时还直接影响到家用电器业、家具制造业、建筑装饰业,特别是对建筑业和服务业可带来直接就业。据有关部门测算，住宅产业的诱发相关系数为6-7左右，即住宅建设投入1万元，可以诱发相关产业产出6-7万元。房地产已经成为中国经济的晴雨表，是对经济发展、民生改善、城市化推进和社会稳定有着特殊意义的行业。 二、当前台州房地产市场存在问题 房地产业是个高度竞争的行业，应该说，台州的房地产业发展总体是正常、有序和健康的。但从长远看，仍存在着诸多问题，需引起高度关注。 1、企业规模较小，行业集中度低 一般意义上，房地产行业是一个资金密集型的行业，要想在宏观调控愈演愈烈的大背景下、在日趋激烈的房地产市场竞争中更长时间的生存和发展，企业的规模化和集团化发展是必经之路。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在经济发展转型和行业结构转变的双重关键时期。某些大房地产企业的实力正在急剧增强，市场竞争的核心力正在加速形成，一些对房地产市场乃至多个行业有较大影响能力的房地产龙头企业正在出现。而更多的实力差并缺乏核心竞争力的房地产企业，正在或将在未来的几年内面临着淘汰的危险。台州房地产开发企业达324家，但一级、二级企业总数偏小，特别是一级企业仅4家。 （摘自：浙江省统计年鉴2010年） 2、融资渠道单一 房地产行业的投资数额巨大，企业要想在日趋残酷的房地产市场竞争中持续生存和发展，必须具有充足的的资金实力保障。台州房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，按规定企业自有开发资金应30%以上。大部分企业资金不足，对银行贷款依赖性很大，融资成本高，潜在风险加大。2010年以来，国家持续性的宏观调控政策下，存款准备金提高到了18.5%的历史高位，收紧银根企业资金将面临较大压力。一些房地产企业一旦出现了经营失误或资金链条断裂的现象，将导致行业风险和金融风险。 3、企业管理方式落后 多数房地产开发公司重项目经营，轻企业管理。企业没有完整的管理体系和制度，缺乏长期发展的战略