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我国土地评估行业存在问题及对策【摘 要】土地市场日新月异的繁荣和我国房地产行业非常规地飞跃，极大地繁荣我国的土地评估行业。经过一系列的改革和发展，我国土地评估机构的队伍建设、发展规模、竞争能力以及风险意识等都得到较大程度的提升，形成一系列的高素质、自担风险的土地评估专业队伍。但是我们也应看到，我国土地评估行业存在市场化改制不彻底和部分估价机构的业务能力不强的问题，应该从彻底走上市场化改制的道路和强化行业标准两个方面促进土地评估行业的可持续发展。 【关键词】土地评估机构；问题；对策 所谓土地评估机构是指依法获取土地评估的资格，根据客户委托和授权对土地价格及其他方面进行评估的中介组织。近年来，土地市场日新月异的繁荣和我国房地产行业非常规地飞跃，极大地繁荣我国的土地评估行业。到目前为止，土地评估行业逐渐形成一个专门的行业，据了解，全国获取土地估价师认证资格的人数已经达到17000多个，而我国的土地评估机构总数已经有1600余家，这些机构的从业人员已经超过两万多人。经过一系列的改革和发展，我国土地评估机构的队伍建设、发展规模、竞争能力以及风险意识等都得到较大程度的提升，形成一系列的高素质、自担风险的土地评估专业队伍。土地评估机构对于土地市场的正常运作以及土地制度的改革发挥着越加重要的作用。据统计，从1992年到2003年这十年间，全国土地出让金总收入竟然达到1万多亿元。土地出让金收入对于地方预算外财政收入的提高、城市环境的改善以及城市公共基础设施的建设具有十分重要的意义。 1 我国土地评估行业的改革历程 1999年、2001年和2002年这三年期间，国土资源部通过三次针对性的改革，使得我国土地评估行业最终走向了良性轨道。 1999年9月，国土资源部下发《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》。该通知要求将原有的土地评估机构改制为两种类型。其中一类按照《公司法》的要求改制成由相关人士投资成立合伙制企业，要求这类机构与主管部门脱离关系，彻底改制成市场化土地评估机构。另一类则属于保留事业单位性质的机构，其主要职责为承担政府公益性的土地评估业务。在这两种形式中，前者也就是土地评估中介服务机构，将成为土地评估机构的主要形式，此次改革将部分土地评估机构转为为市场法人主体。 2001年2月，国土资源部下发《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，该通知主要是强调以土地估价报告备案制度取代土地估价结果确认审批制度。也就是说土地行政主管部门不得再确认对土地估价结果，土地估价结果只能由中介机构独立承担责任。本次改革对土地评估机构的健康成长和政府的依法行政水平的提高发挥了很大作用，是土地评估机构市场化改革的一次重大历程。 2002年，国土资源部下发了《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》。该通知规定“土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级”、“需要进行土地评估的单位或个人，可自主择定土地评估机构”、“任何单位和个人都不得依靠行政权力为有关单位或个人指定评估机构”。与2001及2002年两次改革相比，本次改革使得土地评估机构彻底改制成为市场主体，使得土地评估机构在充分竞争的市场环境中发展壮大。 连续三次改革扩大了土地评估机构的规模，增强了其竞争意识，同时提高了其风险意识。与此同时，使得土地评估机构在市场竞争中优胜劣汰，充分发挥了市场在资源配置中的主体作用，提高了土地评估行业的运作效率。 2 我国土地评估行业存在的问题 由于发展历程较短以及经验不足，土地评估行业依然面临很多挑战，比如竞争力不强，执业的依附性强，执业素质低，操作不规范等。 2.1 市场化改制不彻底 虽说国土资源部早在1999年就下大了《关于土地评估机构与政府部门脱钩的通知》，然而，由于受到以往经营思路的影响，一些土地评估机构的市场化改制仅仅流于形式，并未真正实现市场化运作，也没有建立良好的企业管理内部机制，不少机构经常受到行政化的干预，十分不利于土地评估机构的良性发展。 以行政化干预为例，一些政府主管部门通过行政权力直接干预评估机构的评估业务，实行行业垄断行业。更有甚者，一些政府主管部门通过成立一个具有行政职能的事业单位，承接除行政性评估以外的经营性评估业务。不仅如此，很多地方的土地估价机构存在着严重的进入壁垒，比如部分省级的土地评估机构，只具备机构所在市的土地评估资格，并未具备其他市的土地评估资格，想进入本省其他市的土地评估市场是很困难。 以上行为严重扭曲了土地评估市场，以至于一些具有行政职能的评估机构的业务堆积如山、效率低下，很多经营型土地评估机构的业务严重匮乏，使得评估行业很难在充分竞争的市场中发育，这对土地评估机构的良好发展造成了严重影响 2.2 部分估价机构的业务能力不强