档公寓售价飞涨 众多客群转购别墅.docVIP

档公寓售价飞涨 众多客群转购别墅从今年二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，不少项目价格已经逼近甚至赶超同区域内的别墅售价。部分意欲购买城区公寓的客群因公寓价格高涨而转买别墅，导致中央别墅区及西山别墅区的不少别墅项目销售情况比高档公寓更为火爆。 据统计数据显示，从今年二季度开始，京城高档公寓售价出现飙升式的上涨，尤其以朝阳公园和亚奥区域最为典型，多数高档公寓售价已经在1.8～2.5万元/平方米，这一价格基本和北京联排或叠拼别墅的售价相近。例如目前城西的西钓鱼台嘉园、缘溪堂等高档公寓的价格、面积就已与金隅山墅等别墅相当。 《楼市》记者在调查走访时了解到，朝阳公园和亚奥区域等京城四环板块的多个高档公寓售价已经接近或超过20000元/平方米，位于朝阳公园区域的泛海国际居住区的公寓售价已由8月下旬的2.5万元/平方米涨到9月下旬的2.6万元/平方米，公园15号售价也已达到2.34万元/平方米，比年初时的1.9万元/平方米上涨近23.2％。而位于奥林匹克森林公园北侧正在进行内部认购的万达2万元。一些西山区域的高档公寓项目如缘溪堂、御园等的单套价格甚至达到了千万以上级别。 据了解，目前中央别墅区内别墅户型面积以300～600平方米为主导户型，均价1.6～2.5万元/平方米；西山别墅区的诸多热点别墅项目均价在2～3.6万元/平方米左右。从目前中央别墅区和西山别墅区的均价来看，高档公寓售价已和这些区域内联排或叠拼别墅价格相差无几。 而事实上，在2006年底时，其中还有不少高档公寓的售价还只在1.2-1.8万元/平方米，多数高档公寓售价集中在1.5万元/平方米左右，但从今年上半年开始这些高档公寓就出现了明显的价格快速上涨，甚至接近或超过同区域内别墅的售价。 热点区域助推“追涨”势头 业内人士分析认为，出现高档公寓售价频频“追涨”别墅的势头，与热点区域的助推作用不无关系。就涨幅较为明显的几个区域来看：CBD、朝阳公园、燕莎、亚奥以及西山等，除了西山板块相对较弱之外，其他几个区域皆是目前房地产市场的大热点。 作为已经相当成熟的CBD区域，其繁华程度已是很多区域望尘莫及，而目前它更是由成熟步入到更高速的发展阶段，大量写字楼投入市场将给这一区域带来越来越多的商务人群，从而刺激了在高档公寓上的置业需求，也进一步助推了价格的飞涨。而环朝阳公园一带则是高档住区相对集中的一大区域，高档居住氛围浓厚，在生活配套、周边环境等方面都属高端化，这也促使该区域的公寓日渐高档，表现在价格上则不断上扬。另外，借助于奥运会的即将召开，亚奥板块受到极大关注，在奥运利好之下，该区域交通不断完善、各项设施逐渐齐备，加上绿化的优势等，不少置业者对在此区域置业满怀良好的预期，大量人群的涌入极大地助长了这一区域的公寓价格。 朝阳区某高档公寓项目负责人向记者透露，目前市场上高档公寓价格的迅速上涨与开发商入市时前期定位较高有关系。“大家在入市的时候都把自己的定位定得相当高，比如豪华精装修、高档综合配套、低密度低容积率等类别墅生活享受。销售成绩还比较好的公寓，就借势不断提高价格，一些销售情况一般的项目也跟着将自己价格提升，以期望用时间换空间，获得好的销售成绩。”该项目负责人告诉记者。 部分公寓客群转购别墅 据中房指数统计数据显示，2007年上半年，北京别墅累计销售2927套，84.04万平方米，从区域分布上看，中央别墅区、西山别墅区仍然是需求的热点区域。在高档公寓售价一路高扬之下，别墅以更彰显身份、更宜居的优势吸引了一批对高档公寓信心不足但对高端住宅需求强烈的客户，尤其是一些交通和配套相对便捷且成熟的区域别墅更具优势。 据了解，在卓锦万代目前成交的客户中，就有很大一部分来自朝阳公园和望京地区。目前卓锦万代地上销售均价23000～24000元/平方米，与朝阳公园板块高档公寓均价持平。 以往别墅用地叫停使得人们对别墅市场预期看好，尤其位置优越、交通便利，而与高档公寓总价相近又有着更高性价比、更高舒适度的别墅项目，更是吸纳了不少由高档公寓购买客群中转变过来的人群。 伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力在接受记者采访时分析指出，由高档公寓转购别墅的人群里大多数为拥有高薪收入的白领阶层，尤其是一些有钱又有闲的公司老总级别的人群。“目前市场上的类别墅产品越来越多，城市中心区也不断外延，与郊区的距离不断缩短，配套设施逐步完善，这些都改变了人们对别墅生活的看法，因此，别墅的庭院生活成为高档公寓住户置业升级的首选，也是众多高收入白领阶层的置业首选。”常自力同时表示，在这些购买别墅的人群里，大多都已是三次置业，而且兼顾了自住与投资两大需求。 转购的心理解读 据有关统计数据显示，8月北京市场单价超过2万元以上的公寓