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税费政策大不同 谨慎投资需留神在海外置业，税收政策有何不同?贷款政策有什么不一样的地方?房价成本是如何构成的?如何管理房产?这些都需要投资者在作出决策之前弄明白。 海外的房地产市场与中国内地有很多不同的地方，原有的经验已经不再适用，因此特别需要投资者费一番脑筋。大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解，这样方能在投资过程中做到轻松应对。 房价构成不一样 在海外，房价的构成与内地并不相同。中国内地则是一次性支付了70年的土地使用费，连同建安成本一起构成房产的成本。但海外则有所不同，房价和土地价格有所区别。以澳洲为例，购房者必须先行向澳洲政府购买地皮，也就是说，只有在取得土地证之后，才能进人下一个程序也就是房产开发。国外所谓开发商在严格意义上说更像是建造商，它们负责帮购房者设计、施工，并向政府部门报批。 政府向购房者卖出土地之后，会每年征收土地税费以及服务费，用于社区的清洁卫生、垃圾处理及上下水道的维修，这是一项必须长期支付的税费，并随着土地价值的变化而变化。以美国为例，一套总价为30万美元的别墅(House)涨到50万美元之后，土地税的征收标准也会由3000多美元提高到5000多美元。 海外很多国家为私有制，因此政府售出土地之后，产权基本上永久属于个人所有。不过，并不是所有的物业产权都是永久的，也有一些物业仅拥有一定年限的土地租赁权。如泰国北岸房产有限公司的销售人员大卫90年，到期之后须归还给政府。 相对来说，土地价格占整个购房成本的比例并不高，但各个国家却不太一样。如在美国纽约的郊区，购买一套总价为40万美元的别墅(House)，土地成本约4万美元。而在墨尔本，一套总价约35万澳元的别墅，土地成本则达到15万澳元左右。 税费征缴需留神 海外房地产市场的税收政策与内地是有区别的，对此投资者应该有所了解。记者了解到的说法显示，海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。其中需要说明的是，契税只是部分国家征收，如泰国、马来西亚等国家，征收标准为房价的1.5％左右。欧美国家主要征收土地税，这种税赋每年征收一次。如美国纽约州的税务部门一般会在每年的4月15日之前给业主下发缴税通知。缴纳的金额是根据政府委托的专业评估机构对各区域每隔一段时间的市场评估作为依据来确定的，税率一般在1％～2％之间，当然也有些国家的土地税税率较高，如新加坡的税率达到4％。 在海外买房，不管在何地，都须缴纳印花税，当然，售出房产时也会产生税费，主要征收的是增值税，如澳洲最高会按增值部分的45％来征收。 在海外购房，一般都有律师全程陪同。如在纽约市，购房者必须在一名有经验的房地产律师的帮助下来完成整个购房手续。当然这也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性，不过必须向律师支付服务费。纽约不论总价多少，收取标准在2500～3800美元，新加坡为每宗2000新元，马来西亚为1000美元左右。 总的来讲，在海外购房相当于要支付总房价的4％到7％不等的费用作为交易手续费。其实，海外购房交易手续费还是较为繁杂的，比如以在曼哈顿购置公寓为例，需要缴纳、支付的税费有土地税、豪宅税(总价超过100万美元)、银行评估费、商业价值税、纽约州地产交易税、产权保险费、备案费用以及大楼储备基金和周转基金等。 但也有例外的地方，如地处中东腹地的迪拜就是一个极端的例子，这里是免税的天堂，因此在这里购房并不需要缴税，是真正的零税负地区。 把握政策松紧度 海外各个地方对境外人士购房的限制各不相同，总的来看，有紧有松。而在贷款政策方面，由于受到次贷危机的影响，目前内地投资者申请贷款的难度有所加大。 相对来说，澳洲对非本国公民的限制相对较松。杨文表示，境外的投资者投资澳洲房产，除了须经过当地外资检讨局的批准之外，几乎没有别的限制条件，并不要求购房者提供很高的资产证明，也无需具备在澳洲的居住时间期限条件。 澳洲缘何限制不多?业内人士分析认为，这主要与澳洲一直以来房地产市场的稳步发展有相当大的关系。资料显示，近40年来澳洲的房产几乎每隔7～8年就会翻番，因此政府和银行对本地的楼市信心极大，似乎并不惧怕“热钱”。与澳洲一样，限制条件并不多的地方还有迪拜、西班牙以及我国香港等。 而美国等国家则有所不同。美国对非本国公民的购房条件设有相应的门槛，如要么取得美国绿卡，要么具有时间期限超过3个月的签证，如工作签证、学习签证均可。在马来西亚购房，必须在当地银行开户，并存入一定数额的资金，同时非本国公民(包括永久居民)投资房地产需要得到当地外来投资委员会的批准，而且当局也不允许非公民购买当地的低成本房屋。新加坡不允许境外投资者购买当地的租屋和别墅。当然，还有更为严厉的国家，如越南根本就不允