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浅谈房地产开发商成立物业公司的发展趋势 甘桂腾 广西三祺投资有限公司 摘要：近年来，房地产品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理 自己开发的物业是大势所趋。本文从当前形势下研究物业公司的未来的发展趋 势。 关键词：物业；管理；发展 Abstract: inrecent years,realestate developersestablishedbrand specialization, standardization management property companiesdevelop their own property management isthe trend of TheTimes. Thisarticle fromthe current situation of the study of property company the futuretrend ofdevelopment. Keywords: property, management and development 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 一、房地产开发商成立物业公司的作用 （一）成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善 物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节， 肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对 业主提供物业管理服务。 具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋 划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销售阶段的样 板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现 场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。 （二）成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售 简单的说就是“海尔现象”在房地产企业的应用。“海尔”产品的质量、技 术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受“海尔”产品，究其根源，在于公众充 分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、 保利以及盛天都有一批忠实“粉丝”，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例 很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业， 为在房地产市场疲软的情况下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时 可节约大量的广告开支。 （三）把控接管验收关，避免不必要的损失 接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对 开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给 开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产 企业带来的正面影响也是巨大的。 二、市场现状 （一） 物业公司市场现状 目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品 同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高 品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子销售快速 获取丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国 际一线的物业管理品牌做物业顾问。 （二）市场盈亏平衡状况 根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏 平衡线点不低于800至1000个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。 2 品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业 主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以 盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。 物业公司属劳动力密集型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的 成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用支出，但随着项目的不断成熟、 入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对 于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地产价值链的 必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌 具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将 会逐渐改善。 三、物业公司趋势分析及定位 （一）物业公司管理趋势 随着国家宏观调控