浅谈房地产投资信托基金物业估价.pdfVIP

· 经营战略 【摘要】房地产投资信托基金(REITs)是房地产开发融资从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为PElTs 的一种方式。本文围绕我国REITs产品发展情况进行了讨论， 论述了房地产投资信托估价思路及估价方法的确定、房地产投 两种产品：一是抵押投资型PElTs产品，二是权益投资型RE— 资信托估价过程中应注意的要点以及产生的问题及处理，最后 ITs产品。抵押投资型的REITs，主要由央行和银监会主管，参 提出了发展房她产投资信托基金时我国的重要意义。 与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有 【关键词】房地产投资信托基金房地产业 物业估价 的物业抵押给信托公司，信托公司将物业租金收入作为信托收 一、房地产投资信托基金简述 益在银行间市场发行产品，即融资方只是把物业收益权抵押担 EstateInvestment 房地产投资信托基金(Real Trusts，简称保，而不需要出让股权的融资方式，对于该类型PElTs而言，主 REITs)，其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基 要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相 金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元 应的产品。另一种权益投资型的PElTs，主要由券商或基金公司 化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组 发起，证监会监控模式下运行，参与方为有稳定租金收益的物 合，在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给 业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司，获取现金或基 投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基 金份额，信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交 金。REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险易市场发售、流通。 分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳 四、REITs物业估价 大利亚等国的交易所都已经有ILEITs上市，少数属于私募，但 上海作为PElTs试点城市近期已进入实际操作阶段，两种 绝大多数属于公募，近年来这些国家都针对PElTs制定专门的PElTs产品正在紧锣密鼓地运行中，根据《房地产投资信托基金 立法，推进了PElTs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所物业评估指导意见(试行)》，信托物业评估分为物业状况评价、 不同的是，国际意义上的PElTs在性质上等同于基金，REITs物业市场调研和物业价值评估，同一评估对象宜分别由不同的 既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式 评估初构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司 基金与封闭式基金。 作为物业价值评估机构参与了前期工作。此次打包的信托物业 二、REITs产品的分类 有工业房地产及商业房地产，物业本身品质较高、有稳定的租 根据PElTs的投资类型不同，可以分为三大类。一是权益金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质，其中 型：也称收益型PElTs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估 地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型PElTs价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之一， 的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公 与其他各个机构互相协作，主要负责信托物业价值评估的工 楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入 作，本文针对该类物业房地产价值评估中需要注意的一些问题 和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的PElTs主要以权及关注点进行了讨论。 益型为主。二是抵押型：这类PElTs主要从事金融中介的角色， 1、房地产投资信托估价思路及估价方法的确定 将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种 信托物业房屋用途主要为工业、商业类房地产，估价对象 房地产抵押贷款。其主要收入来自其发放抵押贷款所收取的手 均为收益型物业，有较为稳定的租户和租金收入，市场上与之 续费和抵押贷款利息，以及通过发放参