街区制下物业服务企业面临的挑战及应对策略.pdfVIP

经 营 之 道 街区制下物业服务企业面临的挑战及应对策略 李 政 石 婧 （扬州大学广陵学院，江苏 扬州 225100） 摘 要：物业服务行业直接面对着街区制改革的现实影响，而物业 主流。街区制的推广在给物业服务企业带来管理范围的挑战的同时 服务企业能否有好的发展前景取决于它对新政实施后市场环境的认 会对现有的物业服务模式进行重新定义。物业服务行业将逐步发展 知以及应对能力。因此，文章将分析新政环境下物业服务企业将面 为以完全竞争为主导的行业，那些不能够适应新市场的物业服务企 临挑战的四个具体方面：“管理区域”、“管理模式”、“成本控 业势必面临大危机。（此处包括以下都不涉及福利保障住房的物业 制”、“管理理念”，并提出“费用信息公开”、“提供定制化、 管理） 专业化服务”、“智能化管理”的应对策略。 3.成本偏重的转移 关键词：街区制；物业管理；经营挑战；对策 成本方面主要包括用人成本、电子信息系统管理费用、传统型 的修缮物质费。近些年来随着用人成本的不断提高，用人成本支出 2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设 已经成为各大用人企业经费支出的主要项目。物业服务企业作为典 管理工作的若干意见》提出，中国新建住宅要推广街区制，原则上 型的微利劳动密集型企业，控制人工成本虽然是企业成本控制的一 不再建设封闭住宅小区。时隔37年再次启动的中央城市工作会议的 项关键任务，但是随着物业管理对专业人员的要求越来越高，尤其 配套文件中，勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路 当街区制实施后，物业企业要朝着更专业化、智能化的方向发展， 线图”。这将大大的改变我国封闭性小区物业服务的现状，同时也 因此该项成本居高不下的局面暂时也是难以解决的。不仅如此街区 给长期服务于封闭式住宅区的物业企业带来了挑战。本文将从街区 制对物业服务的电子信息技术要求更高，投人到电子信息系统的成 制下物业服务企业面临的经营挑战展开说明并提出相应对策。 本费用也将呈现上升趋势。以目前全天候不见间断的电子眼监控管 一、物业服务企业面临的经营挑战 理系统为例，对该系统的投资虽然属于一次性的投资，但是后期的 1.管理区域的改变 电费、维护费用却不会随着时间的变化而减少。而且对这种项目的 在《意见》出台以前的小区物业服务中，一般情况下一个封 投资属于短期大量的现金支出，这会在短时间内对企业的现金流产 闭式的小区只交由一个物业企业进行统一性管理。物业管理区域根 生影响进而降低企业的抗风险能力。 据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设 物业服务企业在街区制的指导下，管理区域变的同比分散，如 施设备、社区建设等因素划定。准确的来说对“红线”范围内的清 果要实现更好的管理，虽然进行短期内大量资金的投人会给企业带 洁、保安、维修等涉及共用财产和公共事务（不包括特别划归为市 来财务风险，但是物业服务向智能化方向转型，却能在后期管理中 政、安防的区域或者设施设备）进行的整合性管理。但当小区开放 节约人工成本。因此企业完全可以利用门禁、道闸、识别系统、刷 后，临街的道路开始对外开放，而本完全属于物业企业进行修缮服 卡系统等技术防护与管理手段将成本从原本占主导地位的人工方向 务的临街设施设备、道路以及绿化区域很大部分将移交其他部门进 转至对无围墙秩序的维护方向上。 行管理。原本属于一个整体的管理区域被划分为两个（或者两者以 4.管理理念的改变 上的）相邻但不相接的小型管理区域，管理区域变得同比分散。但 “不可否认的是，封闭社区的‘墙’和‘门’