西安经发物业的物业费调价实践.pdfVIP

蟹|囡 Deregulation of pnces 豳啊 的价格 文I吴锁正 屋眷者所在的西安经发物业管理有限公司 70％以上总计超过3300户业主的同意，6月份向物价局提出调价备案 —Ij(下简称“经发物业”)刚刚完成了一 申请，但物价局出于维稳考虑，提出了业主同意率越高越好的要求。 个67万平方米小区——白桦林居的物业费调 物业服务中心经过对不同意调价业主意见的分析，发现不认可物 价工作。该小区是西安市北城的一座中高端住 业服务的业主很少，只是不同意调价，有的觉得物业服务好但一次涨 价幅度太大，有的拿工程遗留质量问题说事，有的拿曾经的服务瑕疵 宅项目，从2005年开始分批建设至2011年底 全部完成交付业主，其中住宅63万平方米，包 说事，有的拿车位不够说事。经过讨论分析，服务中心认为这些基本 括8万平方米洋房和55万平方米高层住宅，经 都属于借口，把相当一部分业主争取过来的可能性很大，于是分类制 发物业参照陕西省物业服务指导标准中的二 定进一步说服的方案，又一次动员项目全体员工包括公司其他部门与 级标准提供物业服务，物业费分别为花园洋房 业主熟悉的员工进行任务分解，对未同意调价的业主包括未入住业主 1．3元／月／平方米，小高层1．1元／月／平方米， 逐户进行上门沟通，并组织业主(包括未入住的业主)参观物业服务 中心，观摩项目工作例会，参观设备房等等，然后再晓之以理，动之以 高层1．2元／月／平方米。公司从2006年8月开 始，一直坚持运用专业的技术、规范化的管理 情。功夫不负存心人，经过两个月的攻坚克难，业主的同意率终于超过 和真诚的态度为小区业主提供专业的管理和 了要求，更重要的是因为我们锲而不舍的精神最终赢得了物价局相关 优质的服务，得到了小区业主的普遍认可。 领导的信任，为小区新收费标准备了案，新收费价格为高层1．5元／月／ 平方米，花园洋房实行市场调节价，为1．6元／月／平方米。但这仅仅是 一个调价案例 第一步，还不能高兴得太早，因为我们清楚最难的是按照新标准实施 由于物业服务成本大幅度上涨，2012年， 收费。当时年关将至，我们考虑不能在中国人最注重的春节喜庆氛围中 白桦林居小区的物业服务费收入已经出现入 上涨物业费，因此决定待春节后再实施新的收费标准。 不敷出的现象。2013年，公司为了能够持续为 在春节修整期间，我们并没有停止调价准备工作，服务中心经理 业主提供优质服务，经过调查研究决定按照 带领骨干人员经过一次次认真细致的研究，制定了实施新标准的稳妥 陕西省一级服务和一级收费标准实施物业费 收费计划，其中核心是确定了“不激化矛盾”的收费原则和“先易后 调价，并于当年3月份启动调价工作。首先由项 难、稳步推进、最后攻坚”的收费策略以及“树立标杆、以点带面，不 目物业服务中心牵头，公司专家委员会参与 断扩大正面影响，密切关注所有业主自发群体动向，防止负面影响”的 制定了详细而周密的调价实施计划，后于4月 技术要求。在万事俱备后，经发物业于2014年明1日果断开始按照新标 份开始挨家挨户进行意见征询，5月底取得了 准收费，按照收费原则认真落实收费策略和技术要求，通过大量细致 田l麓黼篇‰。呲。 的工作，于8月中旬使新标准一期收费率达到85％，二期收 3．做好涨价前的可行性研究是调价的首要步骤。 费率达到56％，8月底一期收费率超过90％，至此说明业主 可行性研究的内容包括对外部市场环境的分 基本接受新收费标准，调价工作基本结束。截至12月底，小 析，对业主群体的物业服务需求和消费能力的把 区物业费等相关费