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管 理 观 察 CONSTRUCTION 论冰城高端物业服务未来发展之路 郭宏宣　孙景祥 黑龙江工商职业技术学院　哈尔滨　150080 摘　要：由于近年来冰城哈尔滨市的高端物业越来越多，高端物业服务市场也正在逐渐的形成。虽然很多物业服务企业出于经济利益 的考虑，都想抢占这块市场，但是由于大部分物业服务企业较低的盈利能力限制了它们的服务水平，所以导致冰城高端物业服务市场虽然 “看起来很美”，实际上并非如此。本文通过对冰城高端物业服务市场的分析，指出冰城的高端物业服务市场要想发展就必须要提高物业 服务企业的盈利能力，而提高盈利能力的途径一是充分利用物业公共区域进行经营，二是开展综合经营服务。 关键词：高端物业服务　未来　发展 1992年2月，冰城哈尔滨市第一家物业服务公司成立。经过 破，由于缺乏必要的竞争，物业服务企业加强管理、提高服务质量 17年的发展，虽然物业服务企业有了很大的进步，但在高端物业 的动力不足，企业服务水平也较低，制约着物业管理服务市场的培 服务，如提供高标准化、个性化、人文化和品牌化的服务层面，则 育和发展。同时，住宅社区公共意识不高，导致物业服务收费低， 明显落后于发达国家水平。同时，国内高速发展的经济，也使高端 收缴困难，企业经营风险大，投入与收入不成正比，经济效益差， 物业服务市场存在着极大的发展空间。 导致大多数物业服务企业亏损严重。 一、冰城高端物业服务企业现状 在行业整体效益不佳的情况下，如何摆脱困境，成为哈尔滨市众 目前，哈尔滨市的物业服务企业仍然普遍存在企业规模小、专 多物业服务企业需要迫切解决的一大难题。而近年来哈尔滨市高档住 业人才少且分散，“谁开发、谁管理”的格局在哈尔滨市仍未被打 宅区、办公楼、商场、酒店、写字楼不断增多，高端物业管理服务市 城市管网管段总长度为12820m，单位管长承担的服务人口数 为11.7人/米。这样，通过前述取权值的方法得到各管段的原长和 计算管长对照表如表1： 3.3节点流量计算 有了表1中的管段原长和计算长度，现在就可以进行各节点的 节点流量的计算。每个节点的节点流量都是由三部分组成的，即生 活用水量、未预见及漏失水量和集中流量（假设浇洒道路及绿化用 水与最高时用水错开）[2]。由于未预见及漏失水量和集中流量与管 段承担的服务人口数没有关系，故对未预见及漏失水量，仍采用管 段原长，按照未预见及漏失水量与管段原长成正比进行分配计算各 节点的未预见及漏失水量，对于生活用水量，则采用管段的计算长 图3 度计算比流量和沿线流量，最后折算成节点的生活用水量。然后再 3.4.2水头损失比较 对每个节点的生活用水量、未预见及漏失水量和集中流量进行叠加， 从图2和图3可以看出，两者的水头损失分别是20.08米和 以叠加值作为该节点的最终节点流量。 11.75米，后者节省了8.23米的水头损失。 3.4计算结果比较 3.4.3工程投资比较 3.4.1设计计算结果 从图2和图3可以看出，二者选用的管径及其相对应的长度是 以最终节点流量为基础，在原设计选定的管径的基础上进行流 大致相当的，若选用相同的定额标准，则工程投资也是大致相当的。 量分配和平差计算，得到的结果如图2所示（L为管长，DN为管径， 4　结论 h为水头损失）： 1.从以上算例可知，是否考虑人口分布不均的影响，设计计算 结果的差别是很大的。 2.对于已建成的城市给水管网，考虑人口分布不均的影响，采