论我国物业服务法律制度的完善.pdfVIP

２０１６年９月 中州 学 刊 Ｓｅｐｔ．，２０１６ 第９期（总第２３７期） ＡｃａｄｅｍｉｃＪｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｚｈｏｎｇｚｈｏｕ Ｎｏ．９ 【法学研究】 论我国物业服务法律制度的完善∗ 张　 良 摘　 要：物业服务属于朝阳、绿色产业。 当前我国物业服务领域存在的诸多问题，其原因主要是相关法律制度缺 失。 现行立法对物业服务的主体、物业服务合同的缔结与履行、物业服务的监管及相关纠纷处理等，都没有科学的 制度设计。 完善我国物业服务法律制度，需要赋予业主委员会完全的诉讼主体资格，建立健全住宅专项维修资金 制度、物业服务合同解除制度、物业服务监管制度、物业服务纠纷人民调解制度等。 关键词：物业服务；业主委员会；物业费；政府监管 － － － 中图分类号：Ｄ９２３　 　 　 　 　 　 文献标识码：Ａ　 　 　 　 　 　 文章编号：１００３ ０７５１（２０１６）０９ ００５３ ０４ 　 　 物业服务属于现代服务业，是绿色、朝阳产业， 言，我国物业服务领域普遍存在以下问题。 内容包括物业服务企业通过管理和维护房屋公共部 １．业主大会召开难 分及其附属设施、小区公共场地等，使其保值增值， 以建筑物区分所有权为基础的现代城市小区 为业主创造安全、舒适的生活环境等。 目前，我国有 中，人们结成了生活共同体，物业服务也必然具有公 关物业服务的法律制度很不健全，导致物业服务领 共性。 物业服务活动的顺利开展，需要业主按照相 域出现了大量纠纷，直接影响社区的稳定与和谐。 关法律法规和业主大会通过的业主公约参与小区公 近年来，学界关于完善物业服务法律制度的研究成 共事务，政府相关部门对此要给予针对性指导。 然 果日益丰富，但现有研究存在诸多不足：有的视野过 而现实中，很多业主缺乏法治意识，政府部门又指导 于狭窄，缺乏对物业服务制度的整体思考；有的仅停 乏力甚至缺位，导致业主大会召开难，物业服务工作 留在宏观层面，缺乏对具体制度的深入分析；有的对 难以启动或进一步开展。 现行制度提出了中肯的批评，但对如何完善相关制 ２．业主委员会成立难、监督难 度语焉不详。 在检视已有研究的基础上，笔者不揣 业主委员会是业主大会的常设机构和执行机 浅陋，主要以城市住宅小区为对象，分析我国物业服 构，是实现业主权利的载体。 成立业主委员会是构 务领域存在的问题并提出规制建议。 建业主自治与物业服务企业专业管理相结合的物业 服务机制的基础，也是培育和规范物业服务市场的 一、我国物业服务领域存在的问题 前提条件。 现实中，由于很多小区业主大会召开难， 物业服务不仅关乎居民安居乐业，而且影响物 导致其无法选举成立业主委员会。 由于缺乏有效的 业所在小区的市场价值。 现实中，很多业主对自己 监督机制，怎样使已成立的业主委员会规范化运作 居住小区的物业服务并不满意，很多物业服务企业 也是一个难题。 实践中有的业主委员会挪用住宅专 提出物业服务难做且利润微薄，政府层面则认为物 项维修资金，有的擅自利用业主公共财产谋取私利， 业服务难以监管，维护社区和谐的压力大。 具体而 这类行为都亟待规制。 － － 收稿日期：２０１６ ０８ ０５ ∗基金项目：教育部人文社会科学研究一般项目“消费者合同研究———以消费者权益保