高校物业管理企业面临的问题与对策.pdfVIP

V01．27 第27卷第5期 苏州 大学学报【工科版) N。．5 1望堡笙!!旦：：：：一望坠垦些垒坠垒墅叁望圣坚垒望望些墅堡!墅!些!璧些垡!些垦望些望些曼篁堡垒篁星墅望!望垒些生：：一=垒垒；!塑 文章编号：1673-047X《2007》03-0072一03 高校物业管理企业面临的问题与对策’ 陈爱萍 (苏州大学，江苏苏州215006) 摘要：随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理企业也应运而生。它是指高校后勤实体经过工商注 册具有独立法人资格的企业，有另Ij于以往的后勤物业中心和社会物业管理企业，有其特定的教育属性。 关键词：高校物业管理；现代物业企业 中图分类号：C,64 文献标识码：A ． 目前，高校物业管理企业已成为高校新型后勤保障体系的中坚力量。由于转型的初步成功、后勤实体的不懈努力、政府 的正确导向、学校的扶持、历史的沿袭，高校物业管理企业目前仍然是高校通过市场方式或非市场方式选择的主要对象。尽 管如此，高校物业管理企业还面临生存的危机，在迈向现代物业企业的转型进程中仍面临诸多问题，如何应对将直接影响到 高校物业管理企业的生存与发展。下面就高校物业管理企业所面临的问题和对策谈一些粗浅的认识。 1 高校物业管理企业生存环境较差。核心竞争能力较弱 物业管理伴随城市化的进程应运而生，它是市场经济发展、社会专业化分工的必然产物。但是高校受计划经济的影响很 深，部分当事人对现代物业管理的意义、理念认识不足，对物业的规律、要求把握不准，高校物业管理企业相对于社会物业企 业起步较晚，造成高校物业管理企业发展艰难。 (1)重建轻管的现象严重。高校大量存在重建轻管的现象。在基建、大中修工程进行预算、设计、施工时未能充分考虑物 业的前期介入；在工程验收时物业的发言权不能受到应有的重视；在工程移交时图纸、资料、文件不能按物业管理规范及时移 交或残缺不全；对工程保修期内发生的维修问题扯皮现象屡屡发生，维修的及时性大打折扣，用户意见不小，影响了学校的教 学、科研、生活和谐进行，并且给物业企业造成被动和不良影响。 (2)高校后勤甲乙方关系还没有完全理顺。由于全国事业单位全面改革的滞后性，铁饭碗、大锅饭、人浮于事等现象在高 校机关院系依然存在，甲方仍有自办后勤服务、创收的情形，这些现象的存在，必然对乙方人员的劳动积极性和心理产生消极 影响。高校后勤甲方的职能应当以合同的签订和监督为主，人员应当尽量精干，根据《物业管理条例》，后勤服务性工作能够 委托的应当尽量委托。学校应切实提升物业企业的应有地位，发挥好物业的作用，而不应人为扩大甲方的职能和编制，去做 许多可以委托给乙方做的工作，违背后勤社会化改革的初衷——剥离高校办后勤职能，造成不应有的矛盾，这样才能提高后 勤工作效率。 (3)校内物业管理价格体系没有确立，物业价格偏低，背离平等合理的原则，物业劳动价值被低估、被低算，学校给付的物 业经费不足，企业难以贯彻落实《劳动合同法》，造成高校物业管理企业提供的大量服务在低水平上重复，高校物业管理企业 没有应有的积累，却背上原应由学校承担的校内后勤劳务用工交纳“五金”和最低工资标准、超工时费不足的负担和风险。高 校物业管理企业难以生存和发展．从而难以脱离学校的扶持，成为难以长大的孩子。 (4)服务对象对物业管理的内涵还认识不清，对高校物业管理企业的免责条款还不清。在物业管理的实践中，人们误认 为在某一区域内只要实行了物业管理，物业管理企业就应承担在这一区域内的财产、治安等一切责任，应该“包打”天下。即 使是开放的车库，在车库内车辆失窃后也会找物业管理企业赔偿。其实，通常情况下，物业企业提供的并不是车辆保管服务， 而只是负责对停车场交通及车辆停放秩序的管理；物业企业提供的是群防群治的安全防范服务，而不存在人身、财产的保管 和保险关系，一旦在物业区域内发生财物被盗等治安事件，物业企业只要遵守服务承诺和服务标准，就应是免责的，当然，物 业企业有协助公安机关捉拿罪犯的义务。 ·收稿日期：2007—06—10 作者简介：陈爱萍(1960一)