土地储备开发计划编制思路和方法研究.pdfVIP

一 编辑潇琦)‘交 Oil,国 编制思路和方法研究 口北京市国盛房地产评估有限责任公司王军艳 王煊 从2002年我国建立土地储备开发制度以来。各地土地储备开 满足参与宏观调控的需要。 发从无到有，逐步建立了“政府主导、市场运作”的模式，在贯彻落实 当前各地土地储备机构由于受到人员编制的限制。其主要工作 国家供地制度改革、参与宏观经济调控、调节配置土地资源、保证供 都集中在储备开发的管理、组织实施、入市交易等方面，难以承担大 地制度改革平稳过渡、满足城市各类用地需求等方面作出了重要贡 规模土地收储和开发的实施工作；同时地方财政对土地储备开发的 献。但是由于目前我国正处于土地供应制度改革的阶段。土地储备 资金投入非常有限，金融机构对土地储备开发也采取“慎贷”方式， 开发作为一个新事物，在各地的实践操作中也存在着诸多亟待解决 土地储备机构缺乏足够的资金进行土地储备开发；另外土地出让收 的问题。 益分配机制的不合理也导致基层政府部门直接进行储备开发的积 在最近国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布的《土地储 极性不高。 备管理办法》(国土资发[2007]277号)中，明确规定：“土地储备实行 2．土地储备开发的计划性不强，不能很好地体现城市规划和科 计划管理，市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关 学发展的需要。 分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规 当前土地储备开发的模式是由基层政府、重点功能区管委会等 划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同 部门根据本区域(系统)拟开发项目的成熟条件，上报市土地储备机 编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准．并报上级国土资源 构，基本上是成熟～个上报～个。上级土地管理部门组织相关部门 管理部门备案。” 进行审查，决定年度土地储备开发项目。在这种模式下，往往只能做 因此，在以后各地的土地储备开发中，土地储备开发计划的编 到事后审批、而不能进行前瞻性的预测和控制，难以体现科学发展 制将成为—项长期的日常工作。而目前各地的土地储备开发计划编 对土地储备开发的总量控制，以及城市产业发展、城市规划对土地 制工作刚刚开始，如何编制科学合理的年度土地储备开发计划，成 供给在时间上和空间上的指导作用。 为我们需要解决的一项主要任务。 3．土地储备开发的执行力不足，不能很好地按照计划时间完成 储备开发工作。 一当前土地储备开发工作中存在的问题 企业作为土地储备开发实施主体，因其和政府诉求目标的非～ 致性，以及进行土地储备开发融资的政策局限和征地拆迁管理的逐 在当前各地的土地储备开发工作中，主要存在以下几个方面的