《房产中介机构运作指南》经典读本.pdfVIP

第 1 页 第一章　　房地产中介及中介人员 服务指南 现代市场经济是高度信息化的经济 ，中介机构和人员的广泛参 与 ，大大减少了市场主体之 间的摩擦 ，提高了市场机制配置资源 的 效率。房地产既是生产要素，又是商品，由于其不动性、高价值性等 特性 ，以及房地产市场 的不完全性 ，使得房地产 中介机构和人员的 作用尤显重要 。因此 ，意欲从事房地产 中介业的人员和拟开拓房地 产 中介业务 的机构或组织，不仅要掌握房地产商品 自身的知识 ，房 地产 中介专业知识 ，而且还应从社会经济发展的角度 ，去了解房地 产 中介业 。同时，还应当清晰和牢 固地掌握房地产 中介 的有关概念 和相关知识 。 第一节　　房地产中介服务企业 什么是房地产 中介 ，什么是房地产 中介服务 ，什么是房地产 中 介服务企业等 问题 ， 目前还没有一个完全 的统一 的以及为人们都认 可的定义 。为了研究的方便 ，首先必须对房地产中介 ，以及房地产中 介服务、房地产中介服务企业 作些说 明。 一、房地产中介的涵义和类型 房地产 中介与社会经济 中其他部 门的中介一样 ，是联结房地 第 2 页 产与社会 （即消费者 ），房地产与社会各经济部 门之间，以及房地产 经济 内部 的各种社会经济关系 的环节 与纽带 。根据房地产 中介活 动 的范围，房地产 中介也可 以分为广义 的中介和狭义 的中介 。广义 的房地产 中介 ，就是房地产经济 中从生产到消费一切为房地产运 行服务 的活动 。狭义 的房地产 中介 ，就是专 门为房地产市场交易主 体服务 的活动 。房地产业是一个 巨大的产业体系 ，不仅与人 民生活 有着极其密切 的联系 ，而且 与 国民经济各部 门也有着极其密切 的 联系 。房地产业 的产 品是一个综合性 的产 品，它的生产涉及 多 个部 门；房地产生产 的周期长 ，投资量大 ，它与银行的关系十分密 切 ；房地产作为基础产业和先导产业 ，它与第三产业 的其他部 门发 展关系也十分密切 。房地产业与其他部 门的联系都是通过房地产 中介实现 的。由此决定了房地产 中介包括 的范围很广 ，大体来说 ， 主要有 以下三种 。 （一 ）房地产咨询 中介 它是房地产咨询 中介组织 ，运用 自己的专业技术优势 ，为房地 产开发 、经营和物业管理等各类企业和社会各界人士提供有关的政 策、法律法 规、房 地产信 息、房地 产开发经验、房 地产 市场 供求、房地 产市场价格、房地产买卖、房地产租赁、房地产抵押、房地产信贷和 产籍登记管理、物业管理等方面的咨询服务。 （二 ）房地产评估 中介 它是指房地产专业估价人员，根据估价 目的，遵循一定的原则， 按照一定的程序 ，采用科学的方法 ，并结合估价经验与对影响房地 产业价格的因素的分析，对房地产的真实、客观 、合理的价格所作出 的估价、推测与判 断 。无论是房地产 的买卖、交换、租赁入股、抵押贷 款、征 用赔 偿、课 税、保 险、典 当、纠纷 处 理 ，还 是 企 业 合 资、合 作、承 包经 营、股份制 改组、兼并、分割、破产清算 ，以及房地产 管理和会计 成本分析等 ，都需要房地产估价 。房地产评估是房地产开发经营全 第 3 页 过程中一项必不可少的基础性工作。 （三 ）房地产经纪 中介 它是指为委托人提供房地产信息和居 间代理业务 的活动 。也就 是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活 动 。在现实生活 中常 出现 当事人对房地产市场行情 、交易对手等不 了解 ，从而不知如何进行交易的情况 ，而房地产经纪则恰好满足 当事人 的需要 。当事人可通过房地产经纪机构准确 、及 时地 了解市 场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。 二、房地产 中介服务企业 的涵义 房地产 中介 ，作为房地产与 国民经济其他部 门，以及与社会各 方面联系 的纽