中国地产房价“虚高”的制度经济学研究.docVIP

　　中国地产房价“虚高”的制度经济学研究 --第 1 章 导论 由于我国处在社会主义现代化建设的初级阶段，在土地资源的界定上采用的是城市土地国有和农村土地集体所有的土地所有制度。本文所研究的城市房地产价格也是建立在这一土地所有制基础之上。由于，房地产市场本身就包括地产市场是房产市场两个部分，所以本文所研究的城市房地产价格也是建立在土地价格和住房建设价格及一系列相关价格的基础之上进行研究。本文在考虑土地产权制度，房价构成，经济制度，政治制度，以及在借鉴国外成熟房地产市场制度耦合经验和宏观调控措施的基础上，提出了我国房地产价格虚高的制度成因分析及调控制度创新的建议和意见。 1.1 选题背景与研究意义 1.1.1 选题背景 近些年来，我国房地产市场限户型，限售，限户籍，提高二套房贷首付比例以及税收方面的政策的不断出台，虽然能够在一定阶段和一定时间内将房价稳定或略有回升，但是在长期来讲，我国城市的房价还是呈现长期的飞速上涨。众所周知，分税制改革以后，随着地方政府事权的不断扩大和中央政府财权的不断上收，土地出让收入在地方政府的财政收支中所占比重不断上升，而中央政府虽然将调控房价保障民生的问题列为重中之重，但在实际的调控政策上却始终是采取治标不治本的暧昧政策，从未触及土地产权制度的红线。这一方面是由于我国现阶段的经济政治体制决定：成市土地国有制和农村土地集体所有制（准国有制）；另一方面，也的确是由于在城市化的进程中，房地产市场的治理远非普通的商品市场那么简单。它已经不只是住房商品的供给市场，更是解决我国劳动力就业和带动上下游产业发展与升级的源动力。 所以，在综合考虑我国房地产市场的现实情况之后，我们发现，“不识庐山真面目，只缘身在此山中。”要解决现阶段房价虚高的问题，我们不仅需要找出房地产市场本身的制度缺失更需要在该市场之外的空间去寻找解决问题的根本路径。 1.2 研究文献综述 1.2 研究文献综述 1.2.1 我国城市地产价格“虚高”原因 以下提出的六个方面主要是针对我国土地价格虚高的原因，学者们展开了全方位的讨论。大多数学者的观点支持综合作用论，即认为高地价的原因是各项土地制度，和政府行为综合作用的结果。 1.2.1.1 地产价格虚高的理论分析 （1）土地储备制度论：“以行政划拨和有偿使用为主的我国城市土地供应机制具有许多不足之处。实施土地收购储备制度有利于政府垄断土地一级市场,有利于政府对房地产市场的宏观调控从而保证房地产市场的健康发展。” “城市土地储备制度作为一种全新的制度，最初的功能明确定位在垄断城市土地一级市场、调控土地价格、为居民提供可负担的住房上。然而从实际情况看来，伴随着土地价格的上涨，房价也连续创出新高，从而影响了城市土地储备制度的运作、发展和规范并且为高价地王的诞生埋下了伏笔。” （2）土地招拍挂制度论： “由于地方政府独家垄断土地供给，势必造成地方政府过度依赖土地财政，土导致地价格和商品房价格持续飙升，对我国经济协调发展和居民福利产生了一系列严重的影响。” “此项制度最终却最大限度的释放并且推高了土地的价格，并且加大了地价对房价的影响程度，从而推动高房价的产生。” （3）土地收益分配制度论：“分税制带来的集权效应引起地方政府行为的一系列变化。在这种形势之下,地方政府开始积极从预算外、尤其是从土地征收中为自己聚集财力。” “分税制的财政集权化效应,也加剧了地方政府对预算外资金和制度外资金的高度依赖,地方财政变成了土地财政。” “地方政府的财权与事权不对称日益凸显，必然形成其在既定约束激励机制条件下,迫于财政压力，辖区间竞争和政绩显示的压力，追求 GDP 增长来达到增加财政收入以完成“事权。” 第 2 章 中国地产价格研究的相关理论基础 本论文的研究是以马克思主义地租理论及房地产价格理论为指导，充分借鉴西方经济学的地租理论及商品价格理论，借以深入探讨当今中国房地产价格变动趋势及规律，为国家进行有效的房地产市场调控提供理论支撑和决策依据。 2.1 马克思主义关于房地产市场价格的理论 众所周知，马克思主义的地租理论是在批判性的继承了传统的西方经济学的地租理论基础上建立和发展的。马克思以及恩格斯批判了西方经济界以往的观点即认为：“地租是自然对人类的赐予，地租造成产品价格上涨，级差地租产生于土地的自然差异等”的错误观点，并且在本质层面上界定了地租是经济关系的一种体现，明确的阐明了产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。 2.1.1 资本主义绝对地租 2.2.1.1 资本主义绝对地租产生的原因和条件 在资本主义土地的私有制条件下，任何资质的土地都必须缴纳地租。无论何种资质的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租。马克思主义经济学认为绝对地租是在产品的价值内形成的地租，这样无论是租种劣质土地还是租种上等土地，农业资本家都可