澳门地籍信息之角色与功能——可持续发展的观点(1).pdfVIP

澳门地籍信息之角色与功能 ——可持续发展的观点 詹庆心● 一、绪论 地籍的历史源远流长，随着社会和环境的变化，地籍的内涵在不 断丰富中，对促进社会发展起着积极作用。正如JLG．H。s8en 土地业权与税收提供保障，从而刺激投资、不动产增值，促进经济、 社会及环境的发展。 社会和环境3个方面，而高效率土地市场和高效能土地行政是支持可 持续发展的重要力量。地籍信息的角色，就是提供地权、土地用途等 基础资料，提高土地市场和土地行政的效率与效能，进而促使经济、 社会，以及环境持续发展。本文将从此角度阐释支持中国澳门特别行 政区地籍发展、保障土地产权的法律基础，以及地籍信息和土地市场 与土地行政的关系。 二、土地产权登记制度 澳门有关土地产权登记制度的法规包括《物业登记法典》与《地 籍法》。 ●詹庆心，澳门地图绘制蹙地籍局。 362 ◇信息技术与土地资源可持续利用◇ (一)物业登记法典 澳门的物业登记有130年历史，所沿用的一直是葡萄牙物业登记 方面的法律，最初是简单地将葡萄牙已经施行的法规延伸至澳门，到 了后期随着社会和经济环境的变迁，通过一些单行的法规对原葡萄牙 的《物业登记法典》中的条文进行修改与补充，以适应澳门的实际情 况。现行的《物业登记法典》是1999年颁布的。 澳门的物业登记制度是建立在特定物权的创设仅需合同的效力这 一原则之上，不动产物权的创设或移转在合约签署之后便告完成，登 记只是利用其公示性，更有利于物权的保障。 然而，由于物业登记内容以文字为主，对土地边界的描述有时不 足以准确厘定界线，又由于种种原因，登记面积与土地实际面积可能 有所出入，使土地边界难以界定。为配合物业登记，1994年颁布 《地籍法》，进一步保障了物权标的之准确性。 (二)地籍法 按照《地籍法》规定，每一宗地都有地籍图，图中显示土地边 界，并标明物业的名称、所属堂区、位置、四至、街道及门睥、面 积、财政局房地产纪录编号、物业登记局标示编号。并根据物业登记 状况、土地登记面积与实际面积间之差异，以及土地界线是否存有争 议等因素，区分为确定、临时及中止地籍图。 《地籍法》颁布的一个意义，是配合《物业登记法典》保障物权。 地图绘制暨地籍局曾于1994至L998年问进行地籍公布，透过利害关 系人与政府的共同参与，确定土地边界。 三、地籍信息与土地市场发展 《物业登记法典》与《地籍法》对土地业权所提供的保障，是促 进土地市场发展的基石之一，而地籍信息系统的建立和地籍信息的公 开与透明亿，对减少土地边界纠纷，保障土地产权设定、移转，土地 出租和抵押，起着重要的作用。 ◇信息技术与土地资源可持续利用◇363 然而，由于澳门过往物业登记和地籍制度发展不同，再加上物业 登记制度为非强制性，两者仍有差异之处。根据地图绘制暨地籍局 2002年4月的资料显示，私有财产土地与各类型政府批地中，尚有 1％的土地没有登记，所以地籍信息系统除了载有物业登记资料外， 亦包括来自其他土地主管部门所提供的信息，以及实地资料，如此方 能保证地籍信息的完整性和现势性，供土地市场所需。 此外，澳门有3000多宗土地的登记面积不同于实际面积，其中 余7％宗地登记面积与实际面积相差超过30％。《地籍法》因应社会 环境发展的特点是容许一定的面积差异，只有在此法颁布以前30年 内登记的土地，其实际面积与登记面积超出容许范围，才中止划界。 现时中止划界的土地有457宗，虽然只占全澳宗地数目的4％，而且 其数目较1998年地籍公布时减少了15宗。调整这些土地的边界及登 记以符合规定，以保障有关人士的利益，是《地籍法》的精神之一。 所以，地图绘制暨地籍局按照利害关系人的需要提供各种类型地籍 图，作法律诉讼、登记等用途，长远而言，对消除登记面积与土地实 际面积差异有一定的作用。 四、地籍信息与土地行政 除了保障业权，促进土地市场发展外，地籍信息的完整影响不动 产价值、土地用途，以及管理与规划等等。 澳门的城市规划制度隐含于建筑法规、土地法和政府内部规划等 规章中，它们的适用性对于不同位置和大小的土地而迥异，从而影响 其发展潜力。对于批给土地，政府通过将规划意图列入批地合约中， 以控制其用途