服务市场规范市场积极探索全面创新(1).pdfVIP

服务市场 规范市场 积极探索 全面创新 上海市公证处 本处自改革开放，特别是1992年小平同志南巡讲话以来，在经济 大发展的背景下，铭记为社会主义市场经济服务、为维护社会稳定服务 的信念，积极、主动地服务市场，缜密、细致地调查房地产交易中的公证 需求，全面拓展各类新型的房地产公证业务，从土地批租市场即房地产 一级市场起步，成功地实现了房地产公证业务“零”的突破；继而以外销 商品房市场为切入点，确立了公证在房地产市场的地位；随后叉多方位 参与房地产市场的法律管理，树立公证机构在市场经济中的崭新形象， 各类外销商品房交易公证计74，621件。 公证职能的施展应以市场为取向，紧跟市场的发展，有效规范市 场。 (一)厦时、全面地介入市场，为房地产市场的发展保驾护航 进入90年代后，上海的改革开放进A--个新的发展阶段，土地资 源的大规模有偿开发利用，即房地产一级市场的启动，成为深化改革的 一大热点。1992年，房地产公司已达近千家，其中有外资公司几百家。 面对蜂拥而至的房地产投资热潮及兴旺的“卖方”市场，如何正确引导 其健康发展成为一大现实课题。特别是外销商品房交易涉及境外的自 然人和企业，他们不了解境内的法律、法规，加上投资外销商品房建设 的大部分是外商或港、台房地产商，在具体的市场运行中，投资环境的 好坏、法律保障如何，直接关系到能否长久地利用外资。事实上，1992 年初，由于“卖方”市场的兴旺和相关立法的滞后及管理不健全，房地产 交易呈现无序状况，有的房地产开发公司超越经营范围将内销变外销； 有的未达到预售条件，未得到预售许可就超前在境内外预售；有的未经 合法手续任意炒“楼花”；有的“一女多嫁”重复销售或同时收取几份定 金；有的在海内外报纸上刊登虚假广告等等，如果任其发展，作为上海 支柱产业的房地产业的健康发展就会受到影响。 针对上述情况，本处清醒地认识到，这给公证部门通过有效的法律 服务规范房地产市场提供了一次难得的机遇。在上海市司法局的领导 和支持下．本处抓住机遇，及时介人房地产市场的法律管理：我们对上 海商品房市场法律监督和法律服务中亟待加强的这些薄弱环节进行大 量调研、论证，结合实地考察其他省、市的做法，借鉴香港律师(公证人) 参与房地产市场监管的成功经验，提出运用经济、行政、法律三位一体 的管理手段规范外销商品房市场的新思路。 第一，通过公证保障合同依法履行，维护当事人的合法权益。按照 我国法律、法规，从主体资格、土地、房产来源、当事人的权利义务等方 面进行审查，规范当事人的交易行为。 第二，在公证过程中，通过公证员的法制宣传，使当事人获得许多 法律知识。逐渐树立起依据法律、法规和有关规章办事的意识．从而形 成整个房地产市场遵纪守法的风气。· 第三，公证部门与政府房地产主管部门、审判机关三者统一认识、 统一口径、统一规范、紧密协作、各司其职，多角度多方位对房地产市场 进行管理，有力地改变了对房地产市场法律调整不力的状况。本处多 ·2· 次发起召开由审判机关、政府房地产主管部门共同参加的房地产法律 实务研讨会，就外销商品房诉讼、商品房预／出售合同的单方解除等房 地产公证实践中遇到的疑难问题进行沟通，征得理解和支持，也有效提 高了公证的质量。 (二)参与立法，规范市场 成熟的市场经济需要完备的法治，而法治的前提是立法先行。由 于房地产市场是在缺乏立法的情况下启动的，为规范和促进上海房地 产市场健康运行，我们积极关注、参与上海市规范房地产市场的各项立 法工作。自1987年至今，先后参与了《上海市土地使用权有偿转让办 法》、《上海市国有土地使用权出让范围内房地产交易、公证、登记的通 知》(以下简称《通知》)、《上海市房地产抵押办法》以及《上海市新建外 销商品房售后包租试行办法)、上海市新建外销商品房先租后售试行 办法》等多项地方性行政规章的调研论证、起草等工作。 本处房地产公证业务的开展得到政府有关部门的强有力的支持。 1992年10月由上海市房屋土地管理局和上海市司法局联合发布的 《通知》规定，在规范上海外销商品房市场的具体运作中，有关各部门应 做到相互衔接、相互配合、分段管理，即由市房管局商品房管理处负责 管理房地产经营企业的资质、外销经营权、外销商品房销售、出售等事 项的审批；由本处负责对获得预售或出售批准的外销商品房预售、出售 及其他转让、抵押合