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正反两案例解析绿地改建车位 文l王占强 理i乏莹 随着私家车保有量的不断增加，停车位紧张问题日渐 业主邓某认为每位业主都有土地证，物业公司改造绿 突出，物业服务企业的停车管理和服务面临着日益严重的 地直接到邓某卧室(4—5号楼之间土地)，为此邓某报警， 考验。为了缓解车位紧张，有的物业服务企业将绿地改建 并向业委会反映，要求物业公司停止施工，并恢复原状。 为停车位。物业企业虽是出于公共利益的考虑，但其中存 因为协商不成，邓某将物业公司告上法庭。物业公司提 在法律风险，操作不慎极易引发矛盾纠纷。本文通过正反 出，物业公司对小区提升改造是业主、业委会、居委会要 两个案例，来说明绿地改建停车位的法律风险，解析物业 求的，2014年5月9日进行了公示，公告全体业主，该决议都 服务企业绿地改建停车位的正确操作方式。 经过业主大会同意，邓某不应以个人利益损害小区整体利 益，请求驳回邓某诉请。 失败的绿地改车位案例 法院认为，物业公司与业委会签订的《管理服务协 老聂头在某小区买了一套一楼房屋，家门口正对着小 议》而取得管理权，根据约定有权对该小区的机动车停放 区的一个花坛景观，老两口看着这景儿心理就美。可是， 秩序进行管理。物业公司改建停车位，是依据某小区业主 好景不长。老聂头突然发现，花坛周围一圈绿地被铲了，没 大会经三分之二以上业主同意的决议进行，该改建行为未 多久又有人来铺上植草砖，改造成了车位。老聂头就将物 对邓某享有所有权的建筑物专有部分有所侵害。法院最终 业公司告上了法庭，要求法院判决物业公司将停车位恢复 判决驳回原告邓某的诉讼请求。邓某提起上诉也未获得 成绿地。物业公司不服称：“改停车位是为了解决小区业 法院的支持。 主停车紧张，改建绿地时也曾就相关事项在小区内进行公 示。”物业公司还提供了_一张照片说他们已经公示了。 案例评析及法理分析 法院认为小区绿地归业主共同所有，物业公司进行绿 按照《物权法》第七十六条第(六)项的规定，改建、 地改造时，必须征得小区业主的同意。最终判决物业公司 重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面 拆除停车位，恢复绿地。 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 同意。《物业管理条例》第十一条、第十二条对此事项也有 成功的绿地改车位案例 相应规定。 2014年1月，某小区召开业主大会，经超过三分之二 绿地改建停车位属于上述《物权法》第七十六条第 业主同意，决定对某小区车位进行改造。2014年4月，本 (六)项及《物业管理条例》第十一条、第十二条规定的应 案物业公司进入该小区。在此期间，物业公司与业委会签 由业主共同决定事项范畴。从权利性质上讲，属于业主大 订《管理服务协议》，协议约定：管理服务期限为4年，自 建筑物区分所有权的一部分。物业服务企业操作绿地改建 停车位必须得到业主授权，即须经专有部分占建筑物总面 2014年6月1日起至2018年5月31日止；管理服务内容及标准 包括门岗值勤、巡视管理、清扫保洁、机动车辆停放秩序 积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主 管理、其他委托事项等条款。物业公司进驻后，依照该小 同意。 区业主大会决议对该小区进行改建，将该小区的5号楼至9 案例一中，物业服务企业认为，“改停车位是为了解决 号楼之间的绿地改为停车位。