美国法中住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属——兼谈对物权法草案第76条的修改建议.pdfVIP

赛跑产s法律 口戴忠喜 南京市鼓楼区人民法院 美国法中住宅／j．区车库 及停车位、会所、绿地白勺Ifj属 住宅小区车库及停车位、会所、绿地的归属问题，我国法律没有作出明确界 定，法律学术界也没有给出令人信服的解答，这方面的纠纷近年来层出不穷，争议 很大，处理起来也颇为棘手。产权规则是市场经济一切游戏规则的基础。住宅小区 车库及停车位、会所、绿地归属的模糊，不仅造成了住宅商品房交易和管理秩序、 物业管理秩序的混乱，而且使广大业主的利益受到了严重侵害，并由此引发了大 量的群体性纠纷，矛盾激化时有发生。物权法的起草和制定为明晰住宅小区车库 及停车位、会所、绿地的归属提供了一个契机。美国作为发达的市场经济国家，其 区分所有物业产权法律制度已经十分成熟，美国法对住宅小区车库及停车位、会 所、绿地归属的制度安排可以给我们很多有益的启示。 美国房地产业在发展过程中也曾经因法律不健全而出现开发商不向业主移 交小区控制权和开发商将小区的共有部分(如车库及停车位、物业管理用房等)占 为己有等问题。在此种背景下，美国统一各州法律全国委员会组织有关专家学者 起草了《统一区分所有物业产权i去：》，针对住宅小区房屋买卖的问题以及住宅小区 管理过程中的问题提出了有效的解决措施。1977年，该法公布，供美国各州立法参 考。到1980年，美国已有12个州基本全盘采用该法，其他州的立法也大量地吸收 了该法的内容。各州新一代物业产权法出台后，前述的种种问题得以有效解决。 美国法律对开发商必须于何时、以何种方式向小区全体业主移交小区的控制 权，作出了强制性规定，小区控制权属于小区内的全体业主。美国法律一般将住宅 小区划分为专有部分和共有部分，业主对专有部分拥有独立的所有权，与其他业 主一起对共有部分拥有共同所有权。换句话说，在美国的住宅小区里，房屋单元为 2跚1期12觯299期 费地产s法律 业主专有财产，除房屋单元以外的小区的全部是小区 区业主以外的任何其他人。 内全体业主的共有财产。小区里的所有建筑与设施分 小区内会所所有权的归属问题。在美国，除了个 为专有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专 别极豪华的住宅小区外，绝大多数住宅小区里没有会 有部分，就是共有部分，反之亦如此。小区内绝对不允 所这一设施。美国一般不允许开发商在住宅小区内为 许有既不属于业主专有、也不属于业主共有的“飞地” 自己兴建任何对外经营用的设施，包括会所在内。如 存在。 果开发商要建这项设施，则应与住宅小区分开，另外 小区内车库及停车位所有权的归属问题。美国法 立项，另外建设。前面说过，在美国的区分所有物业产 律对小区内的车库及停车位所有权的制度设计，遵循 权法律制度中，住宅小区里的所有建筑与设施分为专 了以下两个最基本的原则：一是不允许小区业主以外 有和共有两类，小区内的任何建筑与设施不是专有部 的任何其他人拥有小区内车库及停车位的所有权，二 分，就是共有部分，反之亦如此。因此，一般地，在美国 是不允许小区内的车库及停车位作为独立的专有部 即使住宅小区里建有会所，也为全体业主的共有财 分单独买卖。在现代社会里，对于业主来说，停车位实 产。 质上是一种与生活必需品几乎同样重要的资源。这项 小区绿地归属问题。小区“绿地’，不是一个