土地收购价格评估技术研究.pdfVIP

一 、 土地收购价格评估应遵循的基本原则 归土地使用者所有。因此，我们视该项目的具体情况 权利和利益的原则，是土地收购价格评估的基本 提出：首先，企业将该土地由生地改造成熟地，且随着 原则。这一原则有两方面的涵义：一方面，承认被收购 时间的推移，该地块周围环境也发生了变化，整个区 土地的原使用者有权追求自身利益，确定的收购价格 域的土地已经升值；其次，该地块为建设用地，补偿时 应体现被收购土地区位条件及收益状况的差异；另一 不应等同于农业用地；再次，该企业对该地的使用年 方面，收购价格评估必须首先确权，即确认被收购土 限未满，对地上附着物的投入也是产生效益的。我们 地的原使用者对其占有或使用土地拥有的权力。确定 在认真分析委托方提供的全部资料的基础上，选择了 的收购价格必须保持与被收购土地原使用者权力的 成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估，并根据 一 致性。也就是说，被收购土地的原使用者在其权力 《天津市国有土地有偿使用办法》，在扣除政府净收益 范围内对土地的投入所产生的收益应给予补偿。 后，得出该地块的最终评估价格。最终双方在补偿问 以某国有施工企业的土地使用权价格评估为例， 题方面达成了一致意见，该企业获得了相应的补偿。 该企业于1985年以划拨方式取得某地块土地使用 总之，界定收购价格，一方面要尊重我国现行法 权，证载用途为生产用地。该地块所在位置较为偏僻， 律法规赋予原土地使用者使用土地的权力和利益，价 是未开发的芦苇地，红线内未达到三通一平，基本没 格内涵应与原土地使用者使用土地的权力和利益保 有路，没有市政配套设施。为了便于生产，该企业花费 持一致；另一方面要尊重我国现行法律法规赋予国家 大量资金、人力进行填坑垫土、平整场地、敷设上下水 或政府对被收购土地拥有的权力和利益，收购价格内 管道，又从1．5公里外引进10KV高压线路，自建变 涵应确保国家的利益不受侵犯。 电站，并且拓宽了道路。2004年由于为使该土地得到 二、土地收购价格评估的前提 更加有效的利用，政府欲征用该地，由于以该地块等 收购价格与安置补偿费相分离，是土地收购价格 划拨土地为由，拟无偿征收或只给予少量补偿。该企 评估的前提。 业则认为他们虽是以划拨方式取得的土地使用权，但 在市场经济条件下，土地的价格是根据成本、收 多年来对土地作了大量投入，应予足够的补偿。我们 益和供求关系而形成的；土地收购是一种强制性“买 在接受委托后，多次查勘现场，做了大量调查，笔者认 卖”，有时房屋拆迁补偿价格不足以弥补被收购者的 为：土地的增值收益大致有三种类型：一是由于经济 实际损失，导致被收购者重新置业和经营上的困难， 发展和人口增长导致的土地增值，应为全社会公共所 这时需要对被收购者进行土地价格以外的补偿。这是 有，即为国家或政府所有；二是由于地方政府对土地 政府为保证被收购者的生活和居住水平而给予的安 的投资及规划设计导致的土地升值，应归地方政府所 置补偿费用，具有明显的计划性和福利性，与土地本 有；三是由于土地使用者的投入导致的土地增值，应 身的价格没有多大关系。因此，在确定土地收购价格 2【)08．3期 64总 期 时应当明确土地收购价格与安置补偿费分离。 收益还原法主要适用于有收益或潜在收益的土 三、土地收购价格评估的关键 地或房地产评估。但土地二、三级市场上单纯出租土 正确选择评估方法，是土地收购价格评估的关 地的情况较少，租金难以取得。根据