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房地产基础知识培训 讲师-周成 房地产：房产和地产的总称 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成。在经济学上也叫不动产。 ?房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 二、 房地产的特征是什么？ （一） 位置的固定性和不可移动性 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 投资大量性。 （五） 保值增值性。 土地 、土地所有权、建筑物、权益 土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。 土地所有权——指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类 权益——产权、使用权、抵押权等等。 国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。 开发商只有得到土地使用权才能建房 ? 获得土地使用权方式 a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） b.协议转让取得（旧城改造） c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地） 土地分类 ??城市用地大致可以分为九类 ：????1、 居住用地????2、 公用设施用地（含商业用地）????3、 工业用地????4、 仓储用地????5、 对外交通用地????6、 道路广场用地????7、 市政公用设施用地????8、 绿化用地????9、 特殊用地 国有土地使用权出让年限： 住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 房产分类 按照房屋的使用功能可以分成八类：????1、 住宅????2、 工业厂房和仓库????3、 商场和店铺????4、 办公楼????5、 宾馆酒店????6、 文体娱乐设施????7、 政府和公用设施????8、 多功能建筑（综合楼宇） 房地产按使用性质的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、电梯公寓、花园别墅等 生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋（也称写字楼） 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，（如外国驻华使馆、宗教用房等） 住宅细分 【 公寓式住宅】 ：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。 【 花园式别墅】 ：一般带有花园、草坪、车库。样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。 【独栋别墅】 ：独立的一栋房屋形态，没有共用墙面。独门独户，顶天立地。 其他别墅： 双拼 联排 叠拼 【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。? 【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民 【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了