涞水蓝波圣景推广策略20120614.ppt

城市规模不大，人数不多，口碑宣传效果明显。 口碑形成：品牌、高形象、创新产品、客户维护。 如何形成项目良好的口碑： 开发商品牌 特色优质产品 项目高形象 客户维护活动 外来置业少，本县城及下属乡镇是购房的主力。 四线城市对外来置业的吸引力比较弱，除非具备特殊资源的投资性产品。 下属的乡镇也是城市购房的主力群体； 工作变迁、生活商业配套、教育配套、投资升值是吸引下属县市的主要因素； 刚性需求为主，小区环境、物业、教育、商业对购买促动明显。 购房客户虚荣心强，好面子，相互攀比严重，高形象可促进项目销售。 高档次的围墙、售楼处包装可塑造项目的高形象。 客户置业经验有限，展示可极大地促进客户的认可。 看重附加值，偏好赠送面积，小市民心态。 对于露台、阳台、花园、入户花园、飘窗等赠送面积认可度较高。 不能仅停留在赠送上，更多要体现赠送面积的使用价值。 媒体宣传渠道有限，平面媒体效果一般，以形象为主。 路演活动效果好，短时间内可扩大项目知名度，积累一定量的客户。 营销渠道的拓展 银行、电信、移动营业厅展架。 银行VIP大客户。 汽车销售。 加油站。 * * * * * * * * * * * * 效果预期 良好的前期广告铺垫，新颖的开盘形式，可以全面提升楼盘知名度，深化产品形象，此举将引发涞水市民广泛关注，并大幅促进销售。 准备工作 4．业主联谊会 ⑴．活动概述 根据项目销售情况及工程的进度，适时举行业主联谊会（如销售超过80%，封顶、外立面落成，交房等节点），使业主时刻关注项目的进展，同时有利于促进客户群体的扩大。 此项活动可以演绎成为社区文化的组成部分，逢传统节日或特殊纪念日便可举行。 ⑵．效果预期：有利于楼盘整体形象的提升，为开发商营造良好的口碑。丰富社区文化，塑造人文社区形象，为第二期推广打下良好群众基础。 以上活动方案将随项目进展做进一步细化。 准备工作 第一阶段：预热市场（12年7月初——12年7月底） 1．主要任务： ⑴．树立形象：详细介绍项目信息资料、诉求核心卖点（广告诉求、销售说辞）； ⑵．客户积累：聚集核心客户，试探团购意向； ⑶．减少抗性：缩短客户对项目地段的心理距离； 阶段销售周期划分及策略 2．推广策略：形象广告+事件行销活动 3．核心主题：“蓝波圣景”——登陆涞水！ 4．推广思路：区域形象、地位、潜力?项目在区域中的地位以及自身的高品质形象，树立区域的高尚居住生活板块及项目在此板块中的“首席”地位。 阶段销售周期划分及策略 5．节点： ⑴．当VIP卡（直销）销售至40%—50%，集中认购房号，正式进入认购阶段。如市场反馈情况较好，可举办公开排号活动，启动媒体宣传热销造势；如情况不理想，则单独通知前期VIP客户至售楼处认购房号。 ⑵．排号活动后至开盘日之前，继续销售VIP卡，购卡客户可直接认购房号。 ⑶．根据认购情况制定销控表，并在售楼处公开发布。 阶段销售周期划分及策略 6．活动操作：VIP卡（直销）活动 ⑴．记名出售（7月份）：购买客户签定认购协议书，此卡在正式销售期可抵购与卡售价同等的房款。 ⑵．“赠”卡（7月份）：制作加印“赠”字的特别卡，赠送社会名流，提升项目的口碑含金量，可作为活动的奖品之一。 ⑶．执行细则： 两种VIP卡优惠程度一样； VIP卡只在内部认购期内出售，从正式开盘之日起，将停止推出此卡； 签定一套房屋认购协议书者可以购买一张VIP卡，即签定房屋销售合同时，一套房屋合同只能使用一张VIP卡折抵房款； 记名使用VIP卡，持卡人不能更换； 阶段销售周期划分及策略 第二阶段：聚集客户（8月初——8月底） 1．主要任务： ⑴．火爆开盘：展开正式公开销售，形成火爆场面。 ⑵．集合目标群：通过热销形势，首批引入核心目标客户群。 2．销售策略：活动推广、现场销控、口碑营销 3．核心主题：“高性价比产品，高品质生活” 4．预期效果：实现开盘时期的尽快去化，冲击市场 5．推广思路：项目品质、生活品质、形象主导 阶段销售周期划分及策略 6．节点： ⑴．延续前阶段的热烈气氛，促进销售进度。 ⑵．通过活动连续掀起7、8月热潮，营造旺盛人气和开盘热销氛围。 ⑶．开盘日举办优惠促销活动，团购（三人以上优惠3%，5人以上优惠5%等）开盘促销，并停止VIP卡的销售。会所前期由开发商管理，待业主入住后交由物业管理公司经营管理。 阶段销售周期划分及策略 7．开盘活动 ⑴．活动目的：以开盘活动聚集人气，并针对性的展开实销手法，引爆市场。 ⑵．活动主题：〖蓝波圣景，盛情开盘〗 ⑶．举办地点：售楼部门前 ⑷．举行时间：9月下旬（暂定） 阶段销售周期划分及策略 ⑸．活动准备： 在售楼部门前设置10米×6米的主持台一座。主持台后设横跨10米大彩虹门一个，两侧树立柱。设置礼仪钢炮九门；主持台南侧安置嘉宾