土地增值税的纳税筹划.pptVIP

开发资格是资源 扣除政策是金牌 关于土地增值税的纳税筹划 目录 一、土地增值税概念及计算 二、扣除项目 三、税率 四、实例 五、税务计算 六、筹划分析 七、筹划操作 八、筹划结论 九、注意事项 一、土地增值税的概念 土地增值税是指转让国有土地使用权地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。不包括以继承赠与方式无偿转让房地产的行为? 土地增值税的征收是以转让房地产取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据并按照四级超率累进税率进行征收? 一、土地增值税计算公式 土地增值税=增值额*税率 增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额后的余额 土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率30% 增值额超过200%的部分，税率60% 二、扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 　　 二、扣除项目：（二）房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费：是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费：包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用：是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 　　 二、扣除项目 （三）房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出： 1、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 　　 二、扣除项目 （四）旧房及建筑物的评估价格：是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。 三、税率：实行四级超率累进税率 (一)增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%? (二)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%? (三)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%? ?(四)增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60% 三、计算土地增值税税额，具体公式如下： ??? (一)增值额未超过扣除项目金额50%的：土地增值税税额=增值额×30%? (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% ?(四)增值额超过200%的：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% ? 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。 四、实例 JF机械制造实业公司是2003年成立的一家综合实业开发企业，注册资本为5000万元，成立当年实现销售额12000万元。到2009年年底，公司已经实现销售15亿元，税后净利润25000万元。为了回报员工，为了将来的进一步发展，该公司决定征用一批土地建设职工宿舍楼，无偿奖励给对公司有贡献的员工。2009年1月在当地市郊征用了100亩土地，随后就先建造一栋小住宅楼。该住宅楼建筑面积8000㎡，于2009年3月12日动工，截至