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国外土地租赁制度及土地权利分配探究[提要] 土地租赁制度是国际上通行的土地使用方式之一。本文通过对国外土地租赁制度的研究，分析世界各国土地租赁制度中各项权利的分配与平衡，以期对构建我国土地租赁制度提供经验支持。 关键词：土地使用；土地租赁制度；土地权利分配 中图分类号：F061.6 文献标识码：A 收录日期：2012年8月9日 一、土地的使用与权利分配 （一）关于土地私有化。土地权利问题是当前学界、政策研究部门、媒体以及社会大众关注的一个焦点问题。最近几年，国内外学界和媒体发出强大的要求土地私有化的声音。从学界来看，海外华人经济学家主张土地私有化的呼声最高。在学界和社会上影响颇大的媒体如《财经》、《南方周末》、《经济观察报》等，也是连年不止地主张土地私有化的文章。他们论证土地私有制合理性，大都从三个方面进行：一是世界通则；二是自古如此；三是经济学原理。 当然，针对主张土地私有化三个方面的论证，也有很大一部分专家学者也发表了相驳的观点。 第一，关于“自古如此”。所谓“普天之下，莫非王土”。历史学家秦晖证明，中国历史上的土地制度一直属于国有，而不是私有的。 第二，关于“世界通则”。从法律意义上讲，当代世界不存在绝对的土地私有产权。众所周知，诸如新加坡和香港这样发达国家和地区，土地全部属于国有，且美国和日本也有大量的土地是国有的，日本国土的2/3以上为国有。从理论上讲，产权明晰是相对的，全世界几乎所有国家都对土地用途进行管制。权属是为了使用，干预使用就是干预权属。可以说，土地使用权实际上在国家与法律意义上的所有者之间发生了分割。即使在美国，土地使用权也是受到极其严格控制。举个例子来说明一下，一位美国友人在加州海岸中部最昂贵的地区买下了上百平方公里的山地，但加州政府批准这单交易的条件是禁止砍掉山中的任何一棵树，否则交易作废。私人间的土地交易凭什么要政府批准？因为美国土地从来就不是什么“完全私有”，正如英国土地也不是私有的，英国政府凭借出让999年的土地使用权合约来干预每块土地的具体用途，私自改变用途就收回了。 第三，关于“经济学原理”。经济规律绝对不是脱离具体语境的抽象的绝对真理。任何经济学的规律都是有预设有前提的，脱离经济学定律的预设和前提，抽象使用经济学定律是不合理的。在中国，根据对中国的实际情况和社会环境的调查和研究表明，土地私有化在现阶段是不能实行的，也不满足经济学规律。 （二）土地使用权出让和土地租赁。完整的土地产权应包括使用权和收益权两项基本权利。所谓出让土地使用权即是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。而国有土地租赁制度是在土地使用权出让制度基础上进行的，是土地使用权出让制度的完善与补充。1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》第一条规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。” 在国有土地租赁的系统下，土地所有者保留土地所有权，在一定条件下将土地使用权给其他人。一般来说，土地所有者的权利包括物质权利和个人权利。所谓物质权利，即包括将土地用于农业开垦或短期使用土地（如建设短期性建筑）等权利。土地租赁即是这样一种物质权利，它是能建立、使用和出售土地上永久性建筑的土地权利，具体的解释为“享有和使用土地上属于另一私有个体的财产”。这样的权利可以用来进行交换，因此具有货币价值。 二、国有土地租赁制度 （一）设立国有土地租赁制度的原因。在澳大利亚、瑞典、芬兰、荷兰、英国等国，使用土地的主要方式是通过租赁而非土地所有权实现的。这些外国政府设立国有土地租赁制度的原因，主要体现在两个方面——规划和财政。 1、政府的规划权利与承租人的使用权。政府选择以签订长期租赁合同的形式而不是出售所有权的形式分配土地，这样政府能比单纯的土地规划掌握更多的权利，也即是对承租人使用权利的限制。土地租赁赋予政府更多的规划权利包括： （1）长期控制土地的使用。通过所有权转让形式出售的土地，其使用方式是和第一任买主商量决定的，并且在必要的时候能够通过法律强制实行。然而，这很难强迫其后的土地所有者都遵守这项条款。若不是通过所有权转移，而是以租赁的形式，条款就很容易持续执行，因为出租者仍拥有土地的物质利益。这样就能持续维护公用的公共设施，管理土地上零售业和商业的性质。 （2）责成承租者维护租赁土地上的建筑。这一点对已经开始退化的老城市尤为重要，并且在单纯的法定城市规划权下是很难达到的。 （3）促使土地适合未来发展规划。如果政府