影响廉租房发展因素和政策地.pdfVIP

1导言 权转移收入：住房保障税：地方财政供给以增加土地收益和对超标准住宅高额课税： 从住房公积金帐户中提取适当比例转化成的住房保险基金：福利彩票：房地产信托 业务：房地产证券化：房地产租赁：项目融资：住房建设公债。刘颖(2007)认为应通 过以下方式来拓宽廉租房融资渠道：地方财政供给、增加土地收益和对超标准住宅 高额课税：从住房公积金帐户中提取适当比例转化成的住房保险基金：廉租住房公 益基金：房地产信托业务。 在廉租房退出机制方面，张静(2003)、刘慧(2007))认为，如配租家庭人均收 入超过当年城镇居民最低生活保障标准或通过不正当手段获得配租住房或租金补 贴的，应停止发放补贴租金并迁出廉租房。 在廉租房保障方式方面，我国廉租房保障方式主要有实物配租、租金补贴租 金减免。汤腊梅、徐晓颖(2005)认为应该选择租金补贴为主，实物补贴为辅的运作 方式。易忠认为(2006)应该采取三种保障方式相结合的做法，但是其对于三种方式 怎么结合没有做出解释和说明。陈婷婷(2007)认为三种保障方式各有利弊，廉租房 保障方式发展，已经形成了具有本国、本地特色的保障模式，他们的廉租房制度较 为完善。第一，在廉租房法律保障上。各国(地区)在廉租房政策的实施中，都制定 或完善相关的法律法规，以保证廉租房政策的实施能有法可依。立法为“居者有其 屋目标的实现提供了法律基石，还能提高住房政策的可操作性。第二，从廉租房 准入到退出机制上，各国(地区)都对公共住房保障对象作了明确的定位，规定了严 格的准入和退出程序，并在保障体系内根据居民收入状况设计不同的保障层次，尽 量体现公平。第三，在住房供应体系上，各国(地区)一般拥有商品房和公共住房两 种形式。高于政府规定的低收入标准的家庭，自行购买商品房，低于低收入标准的 家庭可以租赁政府提供的公共住房。这样的住房供应体系可以避免因住房层次多 而造成管理上的麻烦，提高住房管理的效率。第四，各国(地区)的公共住房保障政 策在不同历史时期都有适度调整，在住房短缺比较严重的时期，保障范围比较广泛， 保障水平比较低。随着经济的发展，廉租房保障对象逐渐收缩，保障水平、标准相 对提高。第五，一些国家政府在公共住房保障中负有有限责任，他们将政府干预与 市场调节有机结合。虽然政府是构建廉租住房的主体，但在廉租房领域并没有完全 否定市场机制的作用。这为政府解决廉租房房源、多渠道筹集住房保障资金、缓 解政府财政压力等起到了重要的作用。另外，社会中介在廉租房的建设和管理中也 发挥了重要的作用，社会中介的参与减轻了政府在廉租房建设和管理上的压力。 (二)国外学者对住房保障问题的研究 在美国，住房政策分析建立在实际的住房经济学基础上，。分析方法几乎完全 是以市场为基础的，政策分析在公式化的微观经济模型中进行r或在地方住房模 3 影晌廉租房发展的因素及政策研究 拟中进行(罗腾伯格登，1991)。而在欧洲，至少到20世纪80年代为止，住房都 被看作是社会福利，政府的作用是决定最小可接受标准，并确保确定下来的要求 得到满足(麦克伦南和威廉斯，1990；希尔斯，1991)。是否需要政府干预，是根 据人口预测、市场供应的可能性和可实现的标准来进行估计的(霍尔曼斯，1995)。 只有在最近几年，规范的经济和计量经济模型框架取代了上述分析方法，主要分 析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会住房的成本 效率(彼得森等，1988)和持续的房屋所有权问题(米恩，1998)。 在英国，广泛讨论的问题是行政分配对人口流动性以及最终对就业的影响问 题。休斯和麦考密克(1990)根据美国和英国的比较，分析了市建住房租用人和同 等的业主居住者之间的人口流动行为。他们发现，市建住房租用人看起来没有像 出租房租用人那样频繁流动，且当他们迁移时，更可能是住房原因而不是劳动力 市场的原因。一般来说，行政分配、租金控制和对业主居住者的补贴，对劳动力 市场的运作都产生不利的影响(博韦尔等，1988)。 在欧洲，相对于住房的其它研究而言，租金控制对住房市场运作的影响已成 为理论和实证分析的主要内容。欧洲的一些国家，在1914年一1918年的战争期间 引入了租金控制，并在整个世纪程度不同地都存在着这种控制(阿诺特，1988)。 在美国的一些城市，尤其是纽约，既有长期控制的经历又有解除控制的经历(捷尔 科和林内曼，1990)。有