附件9：统一说辞.docVIP

物业管理问题统一答词（示例） 1、物业管理刚刚开始，还不清楚服务好坏，就预收物业服务费，这种做法不合理。 答词：（1）荣盛物业公司在社会上有很高的信誉，公司不会通过降低服务标准的方式节约费用开支。客户可以实地参观考察本公司前期接管的小区以证明此点；（2）根据本公司与开发商签订的物业管理委托合同，如果本公司达不到合同约定标准，开发商有权终止合同以维护其良好信誉；（3）从长期发展的角度，物业公司要站稳脚，必须依靠自己的衣食父母—广大业主的支持，保证服务质量是赢得业主信任的基础；（4）预收物业费是行业内的普遍方式；（5）从前期介入、接管验收公司已经投入大量费用，现在为了保证合同约定的服务质量，仍然需要开销，同时由于物业公司处于亏损状态没有资金垫付，所以采取预收方式来解决。 2、物业管理的协议、业主临时管理规约是物业公司制定的格式合同，一些内容不合理，要求进行修订。 答词：（1）不是格式合同。是根据国家建设部下发的相关范本进行编写的，同时参照了同行业其他公司合同内容；（2）签订临时管理规约主要是为了维护小区全体业主和使用人的合法权益，发挥物业的最大使用功能，延长物业的使用寿命，同时明确业主、开发商和物业公司的权利、义务，保障对小区实施规范化管理，确保为业主创造一个整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；（3）由于在入住前，业主相对分散，物业公司只能根据与开发商签订的物业管理委托合同进行编写，力争能够反映大多数业主的意见；（4）根据物业管理条例的规定，在业主委员会成立后，可以通过会议决议的形式对合同进行修订；物业公司与业主委员会重新签订物业管理协议以及业主公约。 3、物业管理的收费有无相关部门的批准，有无文件依据？ 答词：（1）物业管理收费的标准是遵照物业管理条例要求，同时结合市场情况制定了具体的服务标准的前提下制定的，现已经通过物价部门的审批；（2）依据：收费许可证； 4、物业公司提供的基本服务有哪些？ 答词：基本服务主要是指公共性物业管理服务，包括： （1）对共用设施设备和共用部位的维修、养护。共用设施设备：指的是住宅小区或单栋楼内，共用的上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、非经营性车库、公益性文体设施和公共设施设备使用的房屋等；公共部位：指的是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）配合公安部门24小时保安执勤巡查，维护所辖区域的公共秩序即出入口的24小时值班、小区重点部位的巡查、设立安全防范警示标志、对进入小区的装修工、服务人员管理、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案；（3）定时对共用部位的清洁擦拭，生活垃圾做到日产日清；（4）按照园林式小区的标准搞好绿化美化工作。园林式小区标准：小区绿地率30%以上、小区绿化覆盖率35%以上。 5、物业费包含哪几项？ 答词： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用； 7）物业管理企业固定资产折旧； 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其它费用。 第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 答词：（1）物业管理条例“第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。第十一条　下列事项由业主共同决定： 　　（一）制定和修改业主大会议事规则； 　　（二）制定和修改管理规约； 　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 　　（四）选聘和解聘物业服务企业； 　　（五）筹集和使用专项维修资金； 　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施； 　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　第十二条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总